Mangelfuld oplysning om ulovlige bygninger på sommerhusgrund

En køber af et sommerhus klagede over, at ejendomsmægleren ikke tilstrækkeligt havde oplyst om, at fire bygninger på grunden – to gæstehytter, et drivhus og et udhus – ikke var godkendte og krævede lovliggørelse. Køberen mente, at ejendomsmægleren havde tilsidesat sin oplysningspligt og handlet i strid med god ejendomsmæglerskik.

Oplysninger i handelsdokumenterne

Købsaftalen indeholdt et generelt afsnit om, at køber var bekendt med differencer mellem BBR-meddelelsen og de faktiske forhold. Salgsopstillingen nævnte kun, at en overdækket veranda ikke var registreret i BBR.

De fulde oplysninger om de ikke-godkendte bygninger fremgik af BBR-udskriften, som var vedlagt købsaftalen som bilag. Her stod det specifikt for de fire bygninger, at de ikke var godkendte og skulle lovliggøres.

Parternes synspunkter

Køber anførte, at den generelle formulering i købsaftalen fik dem til at tro, at der udelukkende var tale om den overdækkede veranda, som var nævnt i salgsopstillingen. Ejendomsmægleren burde have specificeret alle afvigelser direkte i købsaftalen.

Ejendomsmægleren argumenterede for, at oplysningspligten var opfyldt, da alle relevante oplysninger fremgik af de dokumenter, som køber modtog som bilag til købsaftalen, herunder BBR-meddelelsen. Desuden var der taget et generelt forbehold i købsaftalen.

Disciplinærnævnet fandt, at ejendomsmægleren havde tilsidesat god ejendomsmæglerskik i henhold til Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 24.

Nævnets begrundelse

Nævnet lagde vægt på, at oplysninger om ikke-godkendte bygninger, der kræver lovliggørelse, er en væsentlig oplysning for en køber. Selvom oplysningerne var tilgængelige i et bilag til købsaftalen, var det ikke tilstrækkeligt.

Når en ejendomsmægler vælger at indsætte et specifikt vilkår i købsaftalen om uoverensstemmelser mellem BBR og de faktiske forhold, er det god ejendomsmæglerskik at specificere, hvori disse uoverensstemmelser består. En generel henvisning er ikke nok til at opfylde oplysningspligten efter Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 25.

Afgørelse

Ejendomsmægleren blev pålagt en bøde på 10.000 kr. Ejendomsformidlingsvirksomheden blev frifundet, da nævnet ikke fandt grundlag for at pålægge virksomheden et medansvar eller et selvstændigt ansvar efter Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 52, stk. 2.