Klage over manglende anmærkninger om rådskader i tilstandsrapport for rækkehus

Sagen omhandler en klage over en beskikket bygningssagkyndig i forbindelse med udarbejdelsen af en tilstandsrapport for et rækkehus opført i 1973. Klager, som overtog ejendommen den 7. februar 2014, konstaterede efterfølgende en række skader, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten fra den 19. august 2013.

Klager kræver erstatning for differencen mellem de faktiske udbedringsomkostninger og det beløb, der er dækket af ejerskifteforsikringen. Den bygningssagkyndige afviser ansvar med henvisning til, at skaderne ikke var synlige ved besigtigelsen, og at ejerskifteforsikringen har anerkendt og dækket skaderne.

Klagepunkter

En skønsmand blev udpeget til at vurdere følgende fem klagepunkter:

• Vandskade på parketgulv forårsaget af en utæt radiator.
• Råd og nedbrud i vindskeder.
• Råd i glaslister og karmtræ i vinduer mod vest (kontor og soveværelse).
• Råd i facadeparti og karmtræ mod syd (kontor).
• Råd i glaslister og karmtræ i køkkenvindue.

Ved besigtigelsen var parterne enige om, at huset fremstod nymalet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse.

Skønsmanden har vurderet de enkelte klagepunkter og konkluderet, at den bygningssagkyndige har handlet ansvarspådragende i flere af forholdene.

Vandskade fra radiator

Skønsmanden vurderede, at skaden på gulvet som følge af den utætte radiator ikke var synlig, da tilstandsrapporten blev udarbejdet. Utætheden opstod først, da klager tændte for varmen efter overtagelsen. Derfor fandt skønsmanden ikke, at den bygningssagkyndige havde begået fejl eller forsømmelser på dette punkt.

Rådskader i bygningens træværk

For de øvrige fire klagepunkter vedrørende råd i vindskeder, vinduer og facadeparti konkluderede skønsmanden, at den bygningssagkyndige havde begået fejl og forsømmelser. Skaderne blev vurderet til at have været synlige eller burde have været opdaget ved en grundigere undersøgelse, især i betragtning af bygningens alder og konstruktion, som er kendt for at kunne medføre kondensproblemer. Det blev bemærket, at en nylig overmaling af træværket kunne have tilsløret ældre skader, hvilket burde have skærpet den sagkyndiges opmærksomhed.

Oversigt over udbedringsomkostninger og forbedringsfradrag

Skønsmanden har estimeret omkostningerne for udbedring af de punkter, hvor der blev konstateret fejl og forsømmelser. Da bygningsdelene er ca. 41 år gamle, er der foretaget et fradrag for forbedring.