Planklagenævnet ophæver afslag på dispensation fra lokalplan nr. 324 vedrørende bebyggelsesprocent

Gentofte Kommune afslog den 22. august 2017 en ansøgning om dispensation fra lokalplan nr. 324 til opførelse af en tilbygning på ejendommen [adresse1]. Afslaget blev begrundet med, at ejendommens bebyggelsesprocent allerede overskred lokalplanens maksimale grænse på 25 %, idet kommunen havde beregnet den til 25,8 %.

Ejendommen og lokalplanens formål

Ejendommen er et enfamiliehus med høj kælder, stueetage og 1. sal, beliggende på en grund på 792 m2. Den er omfattet af lokalplan nr. 324, vedtaget den 29. november 2010. Lokalplanens formål er at bevare området som et attraktivt villaområde og sikre dets landskabelige karakter ved at opretholde grundstørrelser og begrænse bebyggelsens omfang, jf. lokalplanens § 1 og § 6.1.

Kommunens beregning og begrundelse

Kommunen fastslog, at det eksisterende etageareal var 205 m2, baseret på arkivsager. Ved beregningen af kælderarealet anvendte kommunen princip 2 fra Håndbog for Bygningsmyndigheder, hvor alle arealer med forbindelse til en helt fritlagt kælderfacade medregnes. Kommunen mente, at en yderligere udnyttelse ville være en fortætning, der stred mod lokalplanens formål, og henviste til en restriktiv praksis i villaområder.

Klagerens indsigelser

Ejeren klagede den 18. september 2017 til Planklagenævnet og anførte, at kommunen havde beregnet etagearealet på et forkert retligt grundlag. Klageren mente, at ejendommens etageareal ifølge BBR var 174 m2, og at den ansøgte tilbygning på 24 m2 ville resultere i en bebyggelsesprocent på præcis 25 %, hvis beregningen var korrekt.

Klageren argumenterede for, at kommunen havde misforstået Bygningsreglement 2010 (BR10), bilag 1, beregningsreglerne, pkt. B.1.1.3, stk. 3, nr. 1. Klageren henviste til princip 1 i Håndbog for Bygningsmyndigheder, som angiver, at kun den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet, skal medregnes. En landinspektøropmåling viste, at kun 4 m2 af kælderarealet skulle medregnes efter dette princip. Klageren fremhævede, at Håndbog for Bygningsmyndigheder anbefaler princip 1 som den mest korrekte fortolkning af bestemmelsen.

Klageren bestred også kommunens indfortolkning af ordet ”naturligt” i forbindelse med ”terræn” i BR10, idet bestemmelsen kun taler om ”terræn”. Endvidere klagede klageren over manglende partshøring, da kommunen havde lagt en anden opgørelse af det bebyggede areal til grund end den, der fremgik af ansøgningen, uden forudgående høring.

Kommunens svar på klagen

Kommunen fastholdt sin praksis med at anvende princip 2 fra Håndbog for Bygningsmyndigheder for delvist frilagte kældre. Dette skyldtes, at det muliggjorde beregning baseret på eksisterende tegningsbilag og undgik krav om dyre landinspektøropmålinger for ansøgere. Kommunen anførte, at BR15 og SBI-anvisning 230 ikke indeholder en metodeanvisning for beregning af etageareal for delvist frilagte kældre. Kommunen afviste desuden klagerens påstande om manglende partshøring og utilstrækkelig begrundelse eller vejledning.