Tinglysningsafgift af erhvervsejendom - beregning af afgiftsgrundlag ved ejerskifte

Sagen drejede sig om SKATs opkrævning af yderligere 55.400 kr. i tinglysningsafgift for tinglysning af skøde i forbindelse med et ejerskifte af en erhvervsejendom. SKAT havde beregnet tinglysningsafgiften på baggrund af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

Faktiske omstændigheder

Klageren tinglyste et skøde på en erhvervsejendom den 9. november 2017. Ejendommen var solgt af kommunen for 110.000 kr. Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2016 var 9.350.000 kr. Skødet indeholdt erklæringer om, at ejendommen skulle anvendes til erhvervsøjemed, specifikt som kulturcenter og bed and breakfast.

SKATs afgørelse

SKAT afgjorde, at tinglysningsafgiften skulle beregnes ud fra ejendomsvurderingen på 9.350.000 kr., da denne var højere end købesummen, jf. Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2. SKAT anførte, at et fald i markedsværdien alene ikke var tilstrækkeligt til at fravige den offentlige vurdering, og at der ikke var sket væsentlige fysiske eller juridiske forandringer, der berettigede en skønsmæssig ansættelse af værdien. Den samlede afgift blev beregnet til 57.760 kr., hvilket resulterede i en yderligere opkrævning på 55.400 kr.

Klagerens opfattelse

Klageren påstod, at tinglysningsafgiften skulle beregnes på baggrund af et skøn over ejendommens værdi, svarende til handelsprisen på 110.000 kr., jf. Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2, 3. pkt.. Klageren argumenterede, at salget var sket efter kommunalt udbud, hvilket indikerede, at købesummen var udtryk for markedsværdien. Desuden gjorde klageren gældende, at ændringen i ejendommens anvendelse fra offentligt plejehjem til lokalt kulturhus udgjorde en væsentlig juridisk forandring, der berettigede en skønsmæssig ansættelse af værdien.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse. Retten henviste til Tinglysningsafgiftsloven § 1, stk. 1, nr. 1, som fastslår, at der skal betales afgift ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom. Afgiften udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, jf. Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 1.

Afgiftsgrundlag

• Afgiftsgrundlaget for erhvervsejendomme beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den senest offentliggjorte ejendomsværdi på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, hvis denne er højere, jf. Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2.
• På anmeldelsestidspunktet den 9. november 2017 var den seneste offentlige ejendomsvurdering fra 1. oktober 2016 på 9.350.000 kr., hvilket oversteg ejerskiftesummen på 110.000 kr.

Væsentlige forandringer

• Landsskatteretten bemærkede, at Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2, 3. pkt. åbner mulighed for at angive ejendommens værdi efter bedste skøn, hvis der er sket væsentlige forandringer mellem den seneste vurdering og anmeldelsen.
• Retten henviste til Bekendtgørelse om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. § 3, stk. 3, som specificerer, at der i sådanne tilfælde skal afgives en særlig erklæring (om ombygning/opførelse eller udstykning/arealoverførsel).
• Landsskatteretten fandt, at der ikke var afgivet en sådan erklæring i det tinglyste skøde.
• Retten henviste desuden til SKM2011.534.BR, som fastslog, at det alene er væsentlige fysiske og juridiske forandringer, der kan begrunde en fravigelse af hovedreglen i Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2.
• Selvom klageren anførte, at ændringen fra plejehjem til kulturhus var en væsentlig juridisk forandring, fandt Landsskatteretten, at fravigelsen af hovedreglen ikke var berettiget, da der ikke var afgivet den krævede erklæring.

Konklusion

Landsskatteretten konkluderede, at da der ikke var afgivet en erklæring som nævnt i bekendtgørelsens § 3, stk. 3, var der ikke grundlag for at angive ejendommens værdi ud fra bedste skøn. Tinglysningsafgiften skulle derfor beregnes på grundlag af den senest offentliggjorte ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016, da denne var højere end handelsprisen. Klagerens øvrige argumenter kunne ikke føre til et andet resultat.