Huslejenævnets vurdering af lejligheds potentiale for væsentlig værdiforøgelse før modernisering

Huslejenævnet har behandlet en sag vedrørende vurderingen af et lejemåls stand og dets potentiale for en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Sagen omhandlede, hvorvidt lejemålets nuværende tilstand muliggjorde en fremtidig huslejestigning efter gennemgribende modernisering.

Sagens kerne

Tvisten centrerede sig om en forhåndsvurdering af lejemålets stand. Udlejeren ønskede en afklaring af, om lejemålets nuværende tilstand var af en sådan art, at en kommende modernisering ville kunne berettige en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Dette er en afgørende faktor for at kunne fastsætte huslejen efter reglerne i Lejeloven § 19, stk. 2, som omhandler lejefastsættelse efter gennemgribende modernisering.

Nævnets undersøgelse

Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålet for at dokumentere dets stand. Ved vurderingen lagde nævnet vægt på, at lejemålet på besigtigelsestidspunktet ikke allerede fremstod gennemgribende renoveret, og at udlejer ikke havde påbegyndt moderniseringsarbejderne, herunder nedrivning. Billeder blev taget for at dokumentere lejemålets faktiske stand.

Forbehold for afgørelsen

Det blev understreget, at nævnets afgørelse ikke udgjorde en forhåndsgodkendelse af, at ethvert fremtidigt moderniseringsprojekt automatisk ville medføre en væsentlig forøgelse af lejedes værdi. En sådan vurdering vil altid bero på en konkret bedømmelse af det enkelte projekt. Desuden havde nævnet ikke taget stilling til, om betingelserne i Lejeloven § 19, stk. 4, Lejeloven § 19, stk. 5, Lejeloven § 19, stk. 6 og Lejeloven § 19, stk. 7 var opfyldt. Opfyldelse af disse betingelser er en forudsætning for at kunne udleje efter Lejeloven § 19, stk. 2.

Huslejenævnet afgjorde, at lejemålet på tidspunktet for besigtigelsen havde en stand, som muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Udlejeren fik dermed medhold i sin anmodning om en forhåndsvurdering af lejemålets potentiale for værdiforøgelse.### Nævnets konklusion- Nævnet fandt, at lejemålets nuværende stand ikke var gennemgribende renoveret, og at udlejer ikke havde påbegyndt moderniseringsarbejder. Dette understøttede vurderingen af, at der var potentiale for en væsentlig værdiforøgelse ved fremtidig modernisering.- Afgørelsen er gyldig i 3 år, hvilket giver udlejeren en tidsramme til at planlægge og udføre moderniseringsarbejderne.- Det er dog vigtigt at bemærke, at afgørelsen ikke er en generel godkendelse af ethvert moderniseringsprojekt. Den endelige vurdering af, om et specifikt projekt medfører en væsentlig forøgelse af lejedes værdi, vil altid bero på en konkret vurdering.- Nævnet har ikke taget stilling til, om de specifikke betingelser i Lejeloven § 19, stk. 4, Lejeloven § 19, stk. 5, Lejeloven § 19, stk. 6 og Lejeloven § 19, stk. 7 er opfyldt. Disse betingelser er afgørende for, om udlejning kan ske efter Lejeloven § 19, stk. 2.