Landsskatteretten: Værdi af fri bolig – Hovedanpartshaver – Markedsleje – Skønsmæssig ansættelse

Sagen omhandlede værdiansættelsen af fri bolig, som en hovedaktionær havde fået stillet til rådighed af sit selskab i indkomstårene 2011-2013. Klageren var eneejer af [virksomhed1] ApS, som var moderselskab til [virksomhed3] ApS, der ejede den omhandlede landbrugsejendom.

Faktiske Forhold

Landbrugsejendommen blev erhvervet af [virksomhed3] ApS i 2005 og solgt i 2013. Stuehuset bestod oprindeligt af en bebølsesdel på 200 kvm (bygning 1) og en erhvervsdel på 200 kvm (bygning 2). Klageren og dennes ægtefælle lejede bygning 1 fra 2005 til 2013 for 10.700 kr. månedligt inkl. vand, baseret på en lejekontrakt der angav 120 kvm. Erhvervsdelen blev udlejet til andre af klagerens selskaber, herunder [virksomhed6] ApS, for 17.000 kr. månedligt.

I 2012 blev stuehuset renoveret, og erhvervsdelen blev ombygget til bebølse, så ejendommen i BBR fra 25. september 2012 var registreret med to bebølsesenheder på hver 200 kvm. Klageren oplyste, at den ombyggede del fortsat blev anvendt erhvervsmæssigt af selskaberne, og at den ikke blev taget i privat brug. Klageren afviste syn og skøn, da ejendommen havde gennemgået omfattende renoveringer efter salget i 2013.

SKATs Afgørelse

SKAT forhøjede klagerens indkomst med værdien af fri bolig, idet den betalte husleje blev anset for at være for lav grundet interessesammenfaldet. SKAT fastsatte markedslejen skønsmæssigt til 35.000 kr. pr. måned for 400 kvm efter ombygningen (fra 25. september 2012) og 17.500 kr. pr. måned for 200 kvm før ombygningen. Denne fastsættelse var baseret på en 8 %-beregning af stuehusets salgspris i 2013 (5.349.124 kr.) samt sammenligninger med andre udlejningsejendomme. SKAT inkluderede anslåede udgifter til vand og ejendomsskatter i den fikserede leje. Den fikserede leje fratrukket egenbetaling blev karakteriseret som udbytte.

Klagerens Argumenter

Klageren påstod, at forhøjelsen skulle tilsidesættes. Klageren fastholdt, at den betalte husleje var udtryk for markedslejen, fastsat af revisor ved lejemålets indgåelse. Det blev bestridt, at klageren havde rådighed over 400 kvm; kun 120 kvm ifølge lejekontrakten, og senere 200 kvm, da erhvervsdelen fortsat blev brugt af selskaberne. Klageren anførte, at SKATs 8 %-beregning var forkert, da den skulle baseres på den offentlige ejendomsvurdering og ikke salgsprisen, og at det var ukorrekt at anvende 2013-salgsprisen for tidligere indkomstår. Endvidere blev SKATs sammenligningsgrundlag og de anslåede vandudgifter kritiseret for at være urealistiske og ikke-sammenlignelige med ejendommens beliggenhed og karakter.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten tog stilling til værdiansættelsen af fri bolig stillet til rådighed for en hovedaktionær på en landbrugsejendom. Sagen faldt ind under Ligningsloven § 16a, stk. 5, som henviser til Ligningsloven § 16, stk. 9 for værdiansættelse. Da der var tale om en landbrugsejendom med bopælspligt, skulle beskatningen ske på grundlag af markedslejen, jf. Ligningsloven § 16, stk. 9, 13. pkt..

Rådighed over boligareal

Landsskatteretten fandt, at formodningen om klagerens rådighed over stuehusets bebølsesdel (bygning 1) på 200 kvm ikke var afkræftet. Klageren skulle derfor beskattes af værdien af fri bolig for 200 kvm frem til ejendommens erhvervsdel blev ombygget den 25. september 2012. Efter ombygningen var det Landsskatterettens opfattelse, at klageren fortsat alene havde rådighed over 200 kvm. Dette blev begrundet med, at [virksomhed6] ApS også efter ombygningen havde betalt 17.000 kr. i leje for den tidligere erhvervslejedel frem til maj 2013, og at lejemålet derefter havde stået tomt i forbindelse med klargøring til salg. Desuden blev det vægtlagt, at ombygningen af erhvervsdelen skete for at skabe to separate bebølsesdele på hver 200 kvm, ikke for at udvide klagerens oprindelige bebølsesdel til 400 kvm.

Fastsættelse af markedsleje

SKATs metode med at fastsætte markedslejen til 8 % af ejendommens salgspris i 2013 blev ikke godkendt af Landsskatteretten. Retten fastsatte klagerens husleje til 17.000 kr. pr. måned for både perioden før og efter ombygningen. Denne fastsættelse baseredes på, at [virksomhed6] ApS havde betalt 17.000 kr. for leje af ejendommens anden bebølsesdel på 200 kvm i perioden frem til maj 2013.

Vandforbrug

Vedrørende vandforbruget anerkendte Landsskatteretten, at [virksomhed6] ApS også havde haft et vandforbrug i forbindelse med leje af bygning 2. Da der ikke var fremlagt specifik dokumentation for fordelingen, fastsatte Landsskatteretten [virksomhed6] ApS's vandforbrug til 3.000 kr. årligt, hvilket blev fratrukket klagerens vandforbrug i SKATs beregning.

Landsskatterettens beregning og afgørelse

Landsskatteretten opgjorde værdien af fri bolig som følger:

Landsskatteretten ændrede herefter SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed.