Landsskatterettens afgørelse om værdi af fri bolig og forældelse (Journalnr. 12-0189241)

Klageren påstod, at forhøjelserne skulle nedsættes til henholdsvis 107.000 kr., 115.000 kr. og 171.053 kr. for de respektive indkomstår. Klageren anførte en 40/60 opdeling, hvor 60 % af boligen blev anset for privat, og henviste til, at en del af boligen blev brugt af en samarbejdspartner som lejebolig, selvom dette ikke var godkendt af SKAT til erhvervsformål. Klageren anfægtede også størrelsen af beløbet, indtil en eftersyn kunne bekræfte SKATs opgørelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten tog først stilling til spørgsmålet om forældelse og gyldigheden af den ekstraordinære genoptagelse. Det blev fastslået, at den ordinære ligningsfrist for indkomstårene 1998, 1999 og 2000 var udløbet, hvilket gjorde ansættelsesændringerne til en ekstraordinær genoptagelse i henhold til dagældende Skattestyrelsesloven § 35, stk. 1, pkt. 5. Klageren blev anset for at have handlet groft uagtsomt ved at selvangive værdi af fri bolig på et urigtigt grundlag eller undlade at selvangive den. Landsskatteretten fandt, at sagen ikke var endeligt oplyst før den 10. maj 2004, hvor revisionsrapporten blev færdiggjort. Da varsel om ændring af skatteansættelserne blev udsendt den 13. maj 2004, var fristen på 6 måneder i Skattestyrelsesloven § 35, stk. 2 overholdt. Betingelserne for ekstraordinær genoptagelse blev således anset for opfyldt, og ansættelsesændringerne for 1998-2000 blev anset for gyldigt foretaget.

Vedrørende realiteten, værdien af fri bolig, fandt Landsskatteretten, at værdien af helt eller delvis fri bolig er skattepligtig i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. For de omhandlede indkomstår skulle værdien ansættes til markedsværdien, jf. Ligningsloven § 16, stk. 3. Efter praksis, baseret på Højesterets dom af 14. maj 1984 (TfS 1984.272), kan udlejningsværdien ansættes til 8 % af ejendomsværdien med tillæg af selskabets betaling for lys og varme, hvis der ikke er sikre holdepunkter for en anden markedsværdi.

Landsskatteretten henviste til en tidligere kendelse vedrørende klagerens selskab, hvor det blev fastslået, at selskabet ikke havde fremlagt tilstrækkelig dokumentation for en aftale om udlejning af ejendommen til en samarbejdspartner. Betalingen var sket ved modregning i en gæld, og det blev ikke anset for sandsynliggjort, at huset var stillet til rådighed for samarbejdspartneren og ikke for klageren og hans familie. Da klageren ikke havde tilført sagen nye oplysninger, stadfæstede Landsskatteretten skatteankenævnets afgørelse om værdien af fri bolig for alle indkomstår.

Klageren bestred SKATs afgørelse og anførte, at den interne vurdering ikke var kommet til hans kendskab og derfor ikke kunne danne grundlag for beskatningen. Han gjorde gældende, at da der ikke forelå en særskilt offentlig ejendomsvurdering af boligdelen, skulle handelsværdien anvendes som beskatningsgrundlag. Klageren henviste til en ejendomsmæglervurdering fra 2006, der anslog boligdelens værdi til mellem 1.900.000 kr. og 2.100.000 kr., samt sammenligninger med gennemsnitspriser i området, som indikerede, at SKATs værdiansættelse på 2.800.000 kr. var for høj. Det blev også fremhævet, at den samlede offentlige ejendomsvurdering på 6.100.000 kr. afveg væsentligt fra ejendommens reelle handelsværdi.

Syn- og skønsrapport

Der blev udarbejdet en syn- og skønsrapport, som vurderede ejendommens handelsværdi og fordelingen mellem bolig- og erhvervsdelen. Skønsmanden anslog ejendommens samlede handelsværdi til 3.950.000 kr. i 2009 og 3.755.000 kr. i 2010, hvilket var markant lavere end den offentlige ejendomsvurdering. Rapporten belyste også, at den opkrævede leje for erhvervsdelen lå over markedslejen, mens lejen for boligdelen lå i underkanten af markedslejen. Skønsmanden vurderede desuden, at nabobygningen og adgangsforholdene medførte en værdireduktion på henholdsvis 750.000 kr. og 250.000 kr. for ejendommen som helhed.

Ved fordeling af den offentlige ejendomsvurdering på 6.100.000 kr. (for 2009 og 2010) anslog skønsmanden boligdelens værdi til 3.700.000 kr. og erhvervsdelens værdi til 2.400.000 kr. for 2009. For 2010, med en offentlig vurdering på 5.250.000 kr., blev boligdelen ansat til 3.450.000 kr. og erhvervsdelen til 1.800.000 kr. Skønsmanden forklarede, at boligdelens værdi i denne fordeling var opgjort som en residualværdi efter beregning af erhvervsdelens værdi, hvilket klageren kritiserede som en fejlagtig fordelingsnøgle, der overførte den samlede ejendomsvurderings fejlvurdering til boligdelen.