Huslejenævnet afviser sag om vedligeholdelse og rengøring grundet behov for bevisførelse

En lejer indbragte en sag for Huslejenævnet vedrørende en række forhold i lejemålet og ejendommen, som lejeren mente udgjorde manglende vedligeholdelse og rengøring fra udlejerens side. Sagen omhandlede fire hovedpunkter:

Tvist om forbrugsmålere

Lejeren anførte, at udlejeren havde pligt til at sikre et fungerende system for forbrugsmålere. Det blev oplyst, at en tidligere sag havde fastslået, at udlejeren var i gang med en udskiftning af manuelt aflæste målere til fjernaflæste, men dette arbejde var endnu ikke afsluttet. Lejeren betragtede den uafsluttede udskiftning som en vedligeholdelsesmangel.

Udlejeren oplyste, at udskiftningen af forbrugsmålere til fjernaflæste målere blev påbegyndt i 2022, og at ca. en tredjedel var udskiftet. De resterende to tredjedele fungerede stadig, men skulle aflæses manuelt. Udlejeren fastholdt, at der var fungerende forbrugsmålere i lejemålene, enten manuelt aflæste eller fjernaflæste.

Manglende renholdelse af fælles- og udearealer

Lejeren klagede over manglende renholdelse af indvendige fællesarealer, herunder uenighed om omfanget af rengøring i opgangene. Derudover blev der klaget over manglende vedligeholdelse af udearealer, herunder fjernelse af cigaretskod, opmaling af parkeringsbåse, beskæring af træer samt manglende snerydning og glatførebekæmpelse.

Udlejeren oplyste, at der var en fast serviceaftale for rengøring af opgange en gang om ugen, og at slid i epoxyen skyldtes opgangenes 13 års brug. Vedrørende de udendørs fællesarealer forklarede udlejeren, at disse var en del af en anden ejerforening, og at manglende fjernelse af cigaretskod mere var et udtryk for beboerrepræsentationens ønske om omfang end en vedligeholdelsesmangel. Udlejeren kunne ikke genkende, at der ikke blev ryddet sne, men erkendte, at det ikke altid kunne ske umiddelbart efter snefald.

Manglende vedligeholdelse af udsugningsanlæg

Lejeren påpegede manglende vedligeholdelse og rengøring af udsugningsanlægget, som er vigtigt for et sundt indeklima i nyere ejendomme. Flere beboere oplevede gener som følge af manglende udsugning/ventilation.

Udlejeren bekræftede at have en serviceaftale på ventilationsanlægget med årlig service. Der var udført service i sommeren/efteråret 2024, og en rapport viste behov for reparationer, som ville blive igangsat i januar 2025. Udlejeren havde en serviceaftale om en årlig gennemgang af anlægget.

Lejeren anmodede Huslejenævnet om at pålægge udlejeren at udbedre disse forhold inden for en bindende frist, med mulighed for at sende sagen videre til Grundejernes Investeringsfond (GI), hvis fristen ikke blev overholdt. Huslejenævnet undersøgte sagen med udgangspunkt i parternes skriftlige indlæg og de fremlagte oplysninger, herunder udlejerens bemærkninger af 11. oktober 2024, 14. november 2024 og 2. december 2024 samt lejerens yderligere bemærkninger af 30. oktober 2024. Nævnet vurderede, om de indbragte forhold faldt inden for nævnets kompetence, og om de kunne afgøres på det foreliggende grundlag, jf. blandt andet Lejeloven § 95 om lejerens ret til at afhjælpe mangler, og Lejeloven § 66 om fordeling af udgifter efter forbrugsmålere.

Huslejenævnet afviste sagen, da den krævede en bevisførelse, som ikke kan finde sted i nævnet, jf. Lov om boligforhold § 83, stk. 1. Afgørelsen betyder, at nævnet ikke tog stilling til de materielle spørgsmål om vedligeholdelse og rengøring, men fandt, at sagen var uegnet til nævnsbehandling.

Nævnets begrundelse for afvisning

Nævnet lagde vægt på følgende oplysninger, som understøttede beslutningen om at afvise sagen:

• Der var fungerende forbrugsmålere i lejemålene, enten manuelt aflæste eller fjernaflæste.
• Udlejeren havde aftaler/kontrakter for renholdelse af fællesarealer og udearealer.
• Der var udført service på ventilationsanlægget i sommeren/efteråret 2024, og eventuelle reparationer ville blive igangsat i januar 2025. Der var en serviceaftale om årlig gennemgang af anlægget.
• Der havde ikke været indbragt sager om forbrugsregnskaberne for 2023 for Huslejenævnet.

Nævnet henviste til, at tvister om lejeforhold, der ikke kan indbringes for Huslejenævnet, kan indbringes for byretten, som benævnes boligretten, jf. Lejeloven § 202, stk. 1 og Lov om boligforhold § 91. Dette indikerer, at lejeren kan vælge at forfølge sagen ved Boligretten, hvis ønsket. Udlejeren fik medhold i, at sagen ikke skulle behandles af Huslejenævnet.