Klage over mangelfuld tilstandsrapport for ejendom fra 1777 vedrørende bl.a. tagkonstruktion og bindingsværk

For de resterende 11 punkter fandt skønsmanden ikke, at den bygningssagkyndige havde handlet ansvarspådragende. Begrundelserne var blandt andet:

• Skader var ikke synlige på besigtigelsestidspunktet (f.eks. revne i nymalet skorsten, hul i sokkel dækket af grus).
• Forholdene udgjorde ikke en skade (f.eks. manglende forsatsvæg, slid på dørtrin).
• Den sagkyndige havde taget gyldige forbehold i rapporten (f.eks. for punkterede termoruder).
• Forhold krævede specialistviden, som ikke forventes af en almen bygningssagkyndig (f.eks. konstruktion af stråtag).

Vurdering af udbedringsudgifter

Skønsmanden opgjorde de samlede ansvarspådragende omkostninger for de konstaterede fejl.

Selvom den manglende bemærkning om råd i hjørnesøjlerne var en fejl, blev hele udbedringsudgiften anset for en forbedring/vedligeholdelse på grund af ejendommens alder, hvorfor der ikke var et ansvarspådragende beløb for dette punkt.

• Klagerne anførte, at skaden var til stede ved overtagelsen i 2008, og at forholdet vedrørende stuens gulv ikke var nævnt i tilstandsrapporten, hvilket afskærer Topdanmark fra at påberåbe sig forbeholdet. De mente, at de ikke havde mulighed for at vurdere forholdets reelle karakter på grund af manglende oplysninger i tilstandsrapporten, og at skaden var dækningsberettiget efter forsikringsvilkårene.
• Topdanmark afviste dækning med henvisning til et forbehold i policen for sætningsskader, da der var konstateret flere sætninger i tilstandsrapporten. Selskabet henviste også til, at tilstandsrapportens oplysninger ikke var klart forkerte. De anførte, at klagerne var bekendt med forbeholdet før tegning af forsikringen, og at de anmeldte forhold skyldtes sætningsskader. Selskabet mente, at tilstandsrapporten var tilstrækkeligt beskrivende, og at forbeholdet var konkret begrundet i rapporten.

Dokumentation og sagens forløb

• Tilstandsrapporten fra 2007 nævnte flere forhold med skader, men klagerne anførte, at omfanget af skævheder i stuen ikke fremgik.
• Dansk Fundering A/S konstaterede i 2010, at gulvet i stuen ikke var vandret, og at der var revnedannelser i facaden. De konkluderede, at stuegulvet var fejlfunderet, og at facaden var fejlfunderet.
• Klagerne anmeldte skaden til Topdanmark i 2012, men selskabet afviste dækning med henvisning til forbeholdet for sætningsskader.
• Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige afviste klagernes erstatningskrav mod den bygningssagkyndige.
• En arkitekt og ingeniør vurderede i 2012, at gulvkonstruktionen var fejlagtigt beskrevet i tilstandsrapporten, og at skævhederne på stuegulvet var så voldsomme, at de burde være bemærket. Disciplinær- og Klagenævnet afslog genoptagelse af sagen.
• Yderligere geotekniske rapporter bekræftede, at store dele af bygningen var fejlfunderet.

Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og andre tilpasninger på ejendomsområdet samt ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indførelse af særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.)