Huslejenævnet godkender delvist omkostningsbestemt lejeforhøjelse og specificerede driftsudgifter i Gentofte

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet gennemgik varslingsmaterialet og den efterfølgende proces for at vurdere overholdelsen af Lejeloven § 30, stk. 1, Lejeloven § 30, stk. 2, Lejeloven § 30, stk. 3 og Lejeloven § 30, stk. 4. Nævnet fokuserede udelukkende på de omtvistede budgetposter og bemærkede, at det ikke havde kompetence til at tage stilling til lovligheden af lejen for et enkelt lejemål i denne sag, da dette kræver en særskilt indbringelse fra den pågældende lejer.

Huslejenævnet fandt, at den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2023 var varslet i overensstemmelse med lovgivningens regler, herunder Lejeloven § 30, stk. 1, Lejeloven § 30, stk. 2, Lejeloven § 30, stk. 3 og Lejeloven § 30, stk. 4.

Godkendte budgetposter

• Nævnet godkendte de omtvistede budgetposter for "Ejendomsfunktionær" og "Inspektørhonorar" på samlet 45.500 kr. i budget 2023. Nævnet fandt, at udgifter til både ejendomsfunktionær (vicevært) og ejendomsinspektør kan medtages som nødvendige driftsudgifter, forudsat at inspektørens arbejde er af overordnet viceværtskarakter og ikke administrativt. Den samlede udgift pr. boliglejemål (5.693,35 kr.) blev anset for rimelig og inden for det beløb, nævnet normalt godkender for udokumenterede udgifter til vicevært og renholdelse.
• Driftsbudgetposten "Vedligeholdelsesplan" på 2.625 kr. blev godkendt, da den var beregnet i overensstemmelse med Bekendtgørelse nr. 752 af 30. maj 2022 om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme § 4.

Ikke-godkendte budgetposter

• Nævnet godkendte derimod ikke driftsudgiften "Opdatering af vedligeholdelsesplan" på 10.000 kr. Denne udgift skulle udgå af driftsbudget 2023. Begrundelsen var, at den fremsendte faktura for udgiften var dateret efter varslingen af den omkostningsbestemte lejeforhøjelse, og dermed ikke dokumenterede udgiftens faktiske afholdelse på tidspunktet for udarbejdelsen af driftsbudgettet.

Konsekvenser af afgørelsen

• Budget 2023 skal tilrettes, og lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse.
• Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje til lejerne med tillæg af renter i henhold til Lejeloven § 40, stk. 3.
• Manglende tilbagebetaling senest den 1. juli 2025 vil blive anset som en overtrædelse af Lov om boligforhold § 22, stk. 1, og udlejer vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond.

Nævnet understregede, at det i denne sag alene havde kompetence til at påse den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse og ikke til at tage særskilt stilling til lejens lovlighed for et enkelt lejemål i ejendommen.

Lejeaftalen (Kapitel 2)

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).