Huslejenævnet godkender delvist omkostningsbestemt lejeforhøjelse og specificerede driftsudgifter i Gentofte

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og beboerrepræsentationen i en ejendom i Gentofte vedrørende en varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse med ikrafttrædelse pr. 1. januar 2023. Udlejer havde varslet lejeforhøjelsen over for beboerrepræsentationen den 21. september 2022 og over for lejerne den 28. september 2022, med tilhørende driftsbudget og specifikation af satser.

Beboerrepræsentationens indsigelser

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod flere budgetposter og anmodede om dokumentation og supplerende oplysninger i henhold til Boligreguleringsloven § 13, stk. 3. De specifikke poster, der blev anfægtet, var:

• Ejendommens forsikring
• Ejendomsfunktionær (35.000 kr.)
• Inspektørhonorar (10.500 kr.)
• Opdatering af vedligeholdelsesplan (10.000 kr.)
• Vedligeholdelsesplan (2.625 kr.)
• Varmeregnskabshonorar
• Trappevask (tidligere varsling)
• Pasning af grønne arealer (tidligere varsling)

Beboerrepræsentationen mente, at udgiften til ejendomsfunktionær var for høj sammenlignet med tilsvarende ejendomme, og at inspektørhonoraret var en unødvendig ny omkostning, der burde være inkluderet under ejendomsfunktionærens honorar. De udtrykte også tvivl om inspektørens eksistens, da de ikke var blevet orienteret om navn eller telefonnummer. Vedrørende vedligeholdelsesplanen anfægtede beboerrepræsentationen dens korrekthed, da der ikke var beløb på posterne, og de påpegede, at de ikke var blevet indkaldt til det lovbestemte møde for udarbejdelse af planen, ligesom udlejer ikke havde fremsendt udførte vedligeholdelsesplaner for 2020 og 2021. Endvidere påpegede beboerrepræsentationen ejendommens manglende vedligeholdelse på flere punkter og anførte, at lejerne tidligere selv havde stået for pasning af de grønne arealer på ejendommens nordside.

Udlejers argumenter

Udlejer svarede på indsigelserne og henviste til Lejeloven § 30, stk. 3 og Lejeloven § 30, stk. 4 vedrørende frister for indsigelse. Udlejer forklarede, at inspektøren var tilknyttet ejendommen for mere komplekse sager som vandskader og som vagttelefon uden for normal arbejdstid. Udlejer anførte, at udgifterne til trappevask og pasning af grønne arealer nu var inkluderet under posten for ejendomsfunktionær/vicevært, og at den samlede udgift for ejendomsfunktionær og inspektør var rimelig og lavere end tidligere separate udgifter. Udlejer fastholdt, at der ikke er krav om beløb på vedligeholdelsesplanen, og at den fungerer som et planlægningsværktøj. Udlejer afviste desuden beboerrepræsentationens bemærkninger om lovlig leje for et specifikt lejemål som irrelevant for den aktuelle sag om omkostningsbestemt leje.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet gennemgik varslingsmaterialet og den efterfølgende proces for at vurdere overholdelsen af Lejeloven § 30, stk. 1, Lejeloven § 30, stk. 2, Lejeloven § 30, stk. 3 og Lejeloven § 30, stk. 4. Nævnet fokuserede udelukkende på de omtvistede budgetposter og bemærkede, at det ikke havde kompetence til at tage stilling til lovligheden af lejen for et enkelt lejemål i denne sag, da dette kræver en særskilt indbringelse fra den pågældende lejer.

Huslejenævnet fandt, at den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2023 var varslet i overensstemmelse med lovgivningens regler, herunder Lejeloven § 30, stk. 1, Lejeloven § 30, stk. 2, Lejeloven § 30, stk. 3 og Lejeloven § 30, stk. 4.

Godkendte budgetposter

• Nævnet godkendte de omtvistede budgetposter for "Ejendomsfunktionær" og "Inspektørhonorar" på samlet 45.500 kr. i budget 2023. Nævnet fandt, at udgifter til både ejendomsfunktionær (vicevært) og ejendomsinspektør kan medtages som nødvendige driftsudgifter, forudsat at inspektørens arbejde er af overordnet viceværtskarakter og ikke administrativt. Den samlede udgift pr. boliglejemål (5.693,35 kr.) blev anset for rimelig og inden for det beløb, nævnet normalt godkender for udokumenterede udgifter til vicevært og renholdelse.
• Driftsbudgetposten "Vedligeholdelsesplan" på 2.625 kr. blev godkendt, da den var beregnet i overensstemmelse med Bekendtgørelse nr. 752 af 30. maj 2022 om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme § 4.

Ikke-godkendte budgetposter

• Nævnet godkendte derimod ikke driftsudgiften "Opdatering af vedligeholdelsesplan" på 10.000 kr. Denne udgift skulle udgå af driftsbudget 2023. Begrundelsen var, at den fremsendte faktura for udgiften var dateret efter varslingen af den omkostningsbestemte lejeforhøjelse, og dermed ikke dokumenterede udgiftens faktiske afholdelse på tidspunktet for udarbejdelsen af driftsbudgettet.

Konsekvenser af afgørelsen

• Budget 2023 skal tilrettes, og lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse.
• Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje til lejerne med tillæg af renter i henhold til Lejeloven § 40, stk. 3.
• Manglende tilbagebetaling senest den 1. juli 2025 vil blive anset som en overtrædelse af Lov om boligforhold § 22, stk. 1, og udlejer vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond.

Nævnet understregede, at det i denne sag alene havde kompetence til at påse den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse og ikke til at tage særskilt stilling til lejens lovlighed for et enkelt lejemål i ejendommen.