Huslejenævnet godkender udlejers lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft grundet stigning i skatter og afgifter

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og beboerrepræsentationen i en ejendom i Gentofte Kommune vedrørende en varslet lejeforhøjelse. Udlejer varslede den 28. april 2023 en lejeforhøjelse med virkning fra 1. september 2023, men med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2023, som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter.

Tvistens kerne

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod den tilbagevirkende kraft af lejeforhøjelsen. Deres primære argument var, at den tilbagevirkende kraft ikke var varslet på noget tidspunkt, og de kunne derfor ikke godkende den.

Udlejers argumentation

Udlejer fastholdt kravet om tilbagevirkende kraft og henviste til Lejeloven § 46, stk. 3. Udlejer forklarede, at systemet med skatter og afgifter netop forudsætter, at de kan varsles med tilbagevirkende kraft til den dato, udgiften er pålagt ejendommen. Da ejendomsskatter og afgifter typisk stiger pr. 1. januar, og udlejer først modtager tallene et stykke inde i det nye år, tillader loven, at stigningen kan kræves fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. Udlejers varsling var fremsat inden udgangen af maj, hvilket udlejer mente opfyldte betingelserne.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet påså af egen drift, om udlejers varsling overholdt gyldighedsbetingelserne i Lejeloven § 46, stk. 4, herunder krav om skriftlighed, beregning og oplysning om lejers indsigelsesadgang. Nævnet undersøgte også, om beboerrepræsentationens indsigelse og udlejers efterfølgende indbringelse af sagen for nævnet overholdt de angivne frister i Lejeloven § 46, stk. 5. Nævnet lagde til grund, at tvisten udelukkende vedrørte udlejers adgang til at opkræve lejeforhøjelsen med tilbagevirkende kraft, og at selve udgiftsberegningen ikke var omtvistet.

Huslejenævnet godkendte udlejers varslede skatte- og afgiftsforhøjelse, herunder opkrævningen med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2023.

Afgørelsens konklusion

Udlejer fik medhold i sagen.

Nævnets begrundelse

• Nævnet fandt, at udlejers varsling af lejeforhøjelsen var sket i overensstemmelse med gyldighedsbetingelserne i Lejeloven § 46, stk. 4. Varslingen var skriftlig, indeholdt en beregning af lejeforhøjelsen og oplyste om lejers adgang til at gøre indsigelse.
• Beboerrepræsentationens indsigelse og udlejers efterfølgende indbringelse af sagen for nævnet var sket inden for de frister, der er angivet i Lejeloven § 46, stk. 5.
• Huslejenævnet fastslog, at hjemlen til opkrævning med tilbagevirkende kraft følger direkte af Lejeloven § 46, stk. 3, 2. pkt.. Denne bestemmelse giver udlejer ret til at kræve skatte- og afgiftsforhøjelsen med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, forudsat at kravet fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.
• Da udlejers varsling blev fremsendt den 28. april 2023, og udgifterne var pålagt ejendommen pr. 1. januar 2023, var varslingen inden for den lovbestemte frist på 5 måneder. Nævnet godkendte derfor opkrævningen med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2023 samt opkrævningen pr. 1. september 2023 i overensstemmelse med det almindelige 3 måneders varsel i Lejeloven § 46, stk. 3, 1. pkt..
• Nævnet bemærkede desuden, at den særskilte lovhjemmel til opkrævning med tilbagevirkende kraft ikke forudsætter anden varsling end den, der følger af bestemmelsen.