Huslejenævnet erklærer omkostningsbestemt lejeforhøjelse ugyldig grundet udlejers manglende dokumentation til beboerrepræsentationen

Sagen omhandler en tvist vedrørende en varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse, der skulle træde i kraft pr. 1. september 2023. Udlejer havde varslet lejeforhøjelsen over for beboerrepræsentationen den 24. maj 2023 og over for lejerne den 31. maj 2023, med et vedlagt driftsbudget og specifikation af vedligeholdelsessatser.

Beboerrepræsentationens indsigelse

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingen den 13. juni 2023 og efterspurgte dokumentation for specifikke udgiftsposter i driftsbudgettet, herunder renovation, viceværtudgifter, snerydning/glatførebekæmpelse og vaskeridata. De anmodede også om supplerende oplysninger for de øvrige poster og bad udlejer bekræfte, at en tidligere varsling pr. 1. august 2023 bortfaldt.

Udlejers respons og argumenter

Udlejer svarede samme dag, at varslingen pr. 1. august 2023 ikke bortfaldt, men var indbragt for huslejenævnet, og at varslingen pr. 1. september 2023 var sendt subsidiært. Udlejer oplyste desuden, at de ikke ønskede at besvare beboerrepræsentationens spørgsmål, da sagen var indbragt for huslejenævnet. Udlejer fastholdt senere, at de to varslinger burde behandles som én sag, og at beboerrepræsentationen allerede havde modtaget tilstrækkelig dokumentation for de efterspurgte udgifter. Udlejer argumenterede for, at det ikke kunne tillægges ugyldighedsvirkning, at de henviste beboerrepræsentationen til allerede modtagne dokumenter frem for at fremsende dem igen. Udlejer anførte også, at der ikke var refereret til beboerrepræsentationens indsigelse i varslingen til lejerne, da denne ikke var modtaget forinden.

Beboerrepræsentationens fastholdelse

Beboerrepræsentationen fastholdt, at der var tale om en ny varsling pr. 1. september 2023, som krævede overholdelse af alle gyldighedsbetingelser for omkostningsbestemte lejevarslinger. De henviste til en tidligere afgørelse vedrørende varslingen pr. 1. august 2023 (sagsnr. EMN-2023-03582), hvor nævnet havde fundet varslingen ugyldig, blandt andet fordi beboerrepræsentationen ikke havde modtaget dokumentation for driftsudgifterne. Beboerrepræsentationen mente, at en tilsvarende situation forelå i nærværende sag, og at formalia ikke var opfyldt, hvilket gjorde lejevarslingen ugyldig. De understregede, at de hele tiden havde behandlet varslingerne som to separate sager.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet påså af egen drift udlejers iagttagelse af gyldighedsbetingelserne i forbindelse med lejeforhøjelseskravets varsling samt den efterfølgende proces for eventuelle supplerende oplysninger, indsigelse og sagens indbringelse. Nævnet bemærkede, at selvom varslingen var en "for en sikkerheds skyld"-varsling, skulle al formalia iagttages, og beboerrepræsentationen skulle gøre særskilt indsigelse ved uenighed.

Huslejenævnet besluttede, at den omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. september 2023 var ugyldig. Afgørelsen medfører, at udlejer skal tilbagebetale eventuelt opkrævet lejeforhøjelse til lejerne med tillæg af renter.

Begrundelse for afgørelsen

• Manglende dokumentation: Huslejenævnet konstaterede, at beboerrepræsentationen den 13. juni 2023 havde efterspurgt dokumentation for bestemte udgifter i driftsbudgettet i overensstemmelse med Lejeloven § 30, stk. 3. Udlejer havde samme dag klart meddelt, at de ikke ønskede at besvare spørgsmålene, da sagen var indbragt for huslejenævnet. Nævnet fandt, at manglende besvarelse af efterspurgt dokumentation er en klar gyldighedsbetingelse for varsling af en omkostningsbestemt lejeforhøjelse over for lejerne i henhold til Lejeloven § 30, stk. 1. Denne manglende besvarelse medfører lejeforhøjelseskravets ugyldighed i henhold til Lejeloven § 30, stk. 3.
• Udlejers pligt uanset indbringelse: Nævnet bemærkede, at udlejers indbringelse af sagen for nævnet ikke fritager udlejer for forpligtelsen til at svare på adspurgte spørgsmål i henhold til Lejeloven § 30, stk. 3.
• Konsekvens af ugyldighed: Som følge af lejeforhøjelsens ugyldighed skal udlejer tilbagebetale den del af lejeforhøjelsen, der vedrører stigninger i ejendommens driftsudgifter, til lejerne i henhold til Lejeloven § 40, stk. 1, med tillæg af renter i overensstemmelse med Lejeloven § 40, stk. 3.
• Hensættelsesbeløb til vedligehold: Nævnet præciserede, at udlejers berettigede opkrævning af hensættelsesbeløbene til vedligehold var gyldigt varslet med ikrafttrædelse pr. 1. august 2023, som fastslået i en tidligere afgørelse (sagsnr. EMN-2023-03582), og var derfor ikke omfattet af nærværende ugyldighed.

Tillægsgebyr

Da beboerrepræsentationen (lejerne) fik fuldt medhold i sagen, pålagde Huslejenævnet udlejer at betale et tillægsgebyr på 6.597 kr. til nævnet, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Tilbagebetaling af den ugyldige lejeforhøjelse senere end den 1. juni 2025 vil blive anset som en overtrædelse af Lov om boligforhold § 22, hvilket kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond.