Huslejenævnet bekræfter mulighed for væsentlig værdiforøgelse efter gennemgribende modernisering af lejemål

Udlejer anmodede Huslejenævnet i Gentofte om at besigtige et lejemål på Fuglegårdsvænget 73, 1. tv., med henblik på at vurdere, om lejemålets stand muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi efter en påtænkt gennemgribende modernisering. Anmodningen blev indgivet den 10. januar 2025.

Udlejers planlagte forbedringer

Udlejer fremlagde en detaljeret plan for moderniseringen, som omfattede:

• Isolering af alle ydervægge, opsætning af filt og maling.
• Komplet nyt køkken med hårde hvidevarer, ny rørføring og nye faldstammer.
• Komplet nyt badeværelse med nye afløb, sænket bruseniche, fugtstyret ventilation, isolering, gulvvarme og ny sanitet.
• Etablering af ventilation i alle rum.
• Udskiftning af alle vinduer til nye 3-lags vinduer.
• Nye gipslofter.
• Komplet nye elinstallationer, herunder nyt HPFI-relæ, udskiftning af stofledninger til moderne ledninger og udvidelse af elinstallation til induktionskogeplade og indbygningsovn.
• Renovering af gulve.

Huslejenævnets besigtigelse og vurdering

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 29. januar 2025. Lejemålet, der er en 2-værelses lejlighed på 60 m² i en bygning opført i 1936, fremstod generelt af ældre dato. Den tidligere lejer havde boet i lejemålet i 40 år.

Nævnet konstaterede følgende ved besigtigelsen:

• Lejemålet bestod af en mindre entre/fordelingsgang med adgang til køkken, badeværelse, stue og soveværelse.
• Der var mørke trægulve i entre, stue og værelse.
• Ældre stikkontakter med synlige ledninger, savsmuldstapet i stue og træbeklædning i værelse.
• Både ældre og nyere radiatorer med synlig rørføring.
• Køkkenet var ældre moderniseret (formodentlig fra 1970'erne) med lyse træfronter, lysegrå laminatbordplade, ingen hårde hvidevarer, grønne fliser og nedsænket loft.
• Badeværelset var ligeledes ældre moderniseret med gulvstående toilet, mindre håndvask, mosaikfliser på gulvet, hvide fliser på vægge, træbeklædt loft og synlig rørføring og faldstamme. Der var ikke et afskærmet bruseområde.

Nævnet dokumenterede lejemålets stand med billeder, som blev gemt på sagen. Sagen blev behandlet i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som kræver, at Huslejenævnet ved besigtigelse konstaterer, om lejemålet har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Nævnet skulle ikke vurdere, om de øvrige betingelser for udleje i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 var opfyldt, eller om de konkrete fremtidige forbedringer ville medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Huslejenævnet afgjorde, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi efter en gennemgribende modernisering. Udlejer fik medhold i sin anmodning.

Nævnets konklusion

• Huslejenævnet konstaterede, at ejendommen er omfattet af Lejeloven § 19.
• På baggrund af besigtigelsen den 29. januar 2025 vurderede nævnet, at lejemålet på besigtigelsestidspunktet havde en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi i henhold til kravene i Lejeloven § 19, stk. 2.
• Nævnet lagde navnlig vægt på, at lejemålet havde et ældre moderniseret køkken, bad og el.
• Afgørelsen er gyldig i tre år, jf. Lejeloven § 19, stk. 3.

Bemærkninger til afgørelsen

• Nævnet har udelukkende truffet afgørelse i overensstemmelse med Lejeloven § 19, stk. 3 og har således ikke taget stilling til, hvorvidt de øvrige betingelser for udleje i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 er opfyldt.
• Afgørelsen er ikke ensbetydende med, at enhver forbedring med en brugsværdiforøgelse af lejemålet vil medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, da dette beror på en konkret vurdering af de udførte forbedringer i forhold til Lejeloven § 19, stk. 2.
• Beløbskravet for gennemgribende forbedringer i Lejeloven § 19, stk. 2 udgør i 2025 2.610 kr./m² eller 298.470 kr. pr. lejemål.