Huslejenævnet godkender potentiale for væsentlig værdiforøgelse ved gennemgribende modernisering af lejemål i Dyssegård

Sagen omhandler en anmodning fra udlejer om Huslejenævnets forhåndsgodkendelse af, at et lejemål i Dyssegård har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi efter en gennemgribende modernisering. Dette er en forudsætning for at kunne fastsætte lejen efter principperne i Lejeloven § 19, stk. 2.

Udlejers anmodning og planlagte forbedringer

Udlejer ønskede en besigtigelse af lejemålet på Søborg Hovedgade 6B, 1. tv, med henblik på en omfattende modernisering. Udlejer fremlagde en detaljeret projektbeskrivelse, der omfattede:

• Udskiftning af udtjent køkken med nye elementer og hårde hvidevarer.
• Nedrivning og genopbygning af badeværelse med indbygningscisterne, bruseniche, indfræsede installationer og gulvvarme.
• Efterisolering af brystninger for at forbedre indeklimaet.
• Komplet udskiftning af elinstallationer, indfræsning i vægge og ny eltavle.
• Montering af nedhængte lofter med indbyggede spots i køkken, bad og entré.
• Fjernelse af tapet, beklædning af vægge med filt og malerbehandling af alle overflader.
• Udskiftning af alle indvendige døre, indfatninger og fodpaneler.
• Udskiftning af linoleumsgulv i køkken samt partiel udskiftning, slibning og lakering af eksisterende gulve.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 29. januar 2025. Lejemålet blev beskrevet som værende "voldsomt beskidt, ødelagt og med voldsom lugt". Nævnet dokumenterede lejemålets stand med billeder. Specifikt blev det konstateret, at:

• Lejemålet havde plankegulv i entre, stue og værelse.
• Køkkenet fremstod moderniseret, men af ældre dato, med hvide skabselementer, ingen hårde hvidevarer, grå linoleumsbordplade og blåt linoleum/vinylgulv.
• Badeværelset var ligeledes moderniseret, men af ældre dato, med grå klinker på gulvet og hvide fliser på væggene, gulvstående toilet, håndvask og bruseområde med håndbruser.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, hvilket giver udlejer medhold i anmodningen.

Nævnets konklusion

Huslejenævnet vurderede, at lejemålet på besigtigelsestidspunktet havde en stand, som muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi i henhold til kravene i Lejeloven § 19, stk. 2. Nævnet lagde især vægt på, at lejemålet indeholdt et ældre moderniseret køkken og badeværelse samt ældre elinstallationer.

Afgørelsens begrænsninger og gyldighed

• Afgørelsen er udelukkende truffet i overensstemmelse med Lejeloven § 19, stk. 3 og tager ikke stilling til, hvorvidt de øvrige betingelser for udleje efter Lejeloven § 19, stk. 2 er opfyldt.
• Nævnets afgørelse er ikke ensbetydende med, at enhver forbedring vil medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, da dette afhænger af en konkret vurdering af de udførte forbedringers karakter og omfang.
• Afgørelsen er gyldig i tre år, jf. Lejeloven § 19, stk. 3.