Huslejenævnets afgørelse om lejers ret til tilbygning og udlejers passivitet

Sagen omhandler en tvist mellem lejer og udlejer vedrørende en tilbygning opført af lejeren. Udlejeren gjorde gældende, at der var knyttet betingelser til den oprindelige aftale om opførelse af tilbygningen, som lejeren angiveligt havde misligholdt. Udlejeren påpegede desuden, at der ikke forelå en påkrævet byggetilladelse til tilbygningen.

Lejers og udlejers argumenter

Lejeren fastholdt, at der var indgået en aftale om tilbygningen, og at der ikke var aftalt specifikke betingelser eller en reetableringspligt. Udlejeren mente derimod, at der var betingelser, som lejeren ikke havde overholdt, og at den manglende byggetilladelse var et problem.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte, om der var indgået en aftale om tilbygningen i medfør af Lejeloven § 141, som fastslår, at ændringer af det lejede kræver udlejerens samtykke, medmindre andet er specifikt undtaget. Nævnet vurderede også, om udlejeren havde dokumenteret eventuelle betingelser knyttet til aftalen, og om udlejerens passivitet over en længere årrække havde betydning for sagens udfald. Endvidere blev spørgsmålet om en eventuel reetableringspligt behandlet. Huslejenævnet tog også stilling til relevansen af den manglende byggetilladelse i relation til lejeforholdet.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i medfør af Lejeloven § 147 og gav lejeren fuldt medhold.

Indgåelse af aftale og manglende betingelser

Huslejenævnet fastslog, at der var indgået en aftale mellem lejer og udlejer om opførelsen af tilbygningen i henhold til Lejeloven § 141. Nævnet fandt, at udlejeren ikke havde dokumenteret, at der var knyttet konkrete betingelser til denne aftale, som lejeren skulle have misligholdt. Desuden vurderede nævnet, at udlejeren havde udvist passivitet ved ikke at påtale eventuelle mangler i en længere årrække efter tilbygningens opførelse. Der blev heller ikke fundet grundlag for en reetableringspligt i forbindelse med aftalen.

Byggetilladelse og udlejers forpligtelse

Huslejenævnet bemærkede, at den manglende byggetilladelse ikke havde relevans for, om lejeren retmæssigt havde opført tilbygningen i lejeforholdet med udlejeren. Nævnet anerkendte dog, at der efter en konkret vurdering kan bestå en forpligtelse for udlejeren til at medvirke til lovliggørelsen af tilbygningen, idet lejeren må have et krav på at kunne opretholde den aftalte ændring af lejeforholdet. Huslejenævnet havde dog ikke kompetence til at træffe afgørelse herom.

Konsekvens for udlejer

Da lejeren fik fuldt medhold i afgørelsen, pålagde Huslejenævnet udlejeren at indbetale et beløb på 6.827 kr. til nævnet. Dette skete i medfør af Boligforholdsloven § 82, stk. 2, som giver mulighed for at pålægge udlejere et gebyr, når lejeren får fuldt medhold i en sag for huslejenævnet.