Landsskatteretten: Yderligere lejeindtægt for ejendomme – [adresse1] og [adresse2] – Indkomståret 2009

Sagen omhandler et selskabs skattepligt af yderligere lejeindtægter fra to ejendomme, [adresse1] (en lejlighed i et interessentskab) og [adresse2] (et sommerhus), hvor selskabets ultimative hovedanpartshaver, [person1], har haft rådighed. SKAT havde forhøjet selskabets indkomst med manglende lejeindtægter, idet de mente, at lejen var fastsat under markedsniveau som følge af den bestemmende indflydelse, jf. Ligningsloven § 2 og Statsskatteloven § 4b.

Ejendommen [adresse1] (lejlighed)

SKAT havde forhøjet lejeindtægten for lejligheden på 2. sal i [adresse1] med 31.151 kr. SKAT argumenterede for, at den fastsatte leje på 605 kr. pr. m² var væsentligt lavere end markedslejen, som de anslog til 941 kr. pr. m² baseret på en rapport fra Velfærdsministeriet om anvendelsen af Boligreguleringsloven § 5, stk. 2. De sammenlignede også med en anden lejlighed i ejendommen, der var udlejet til en uafhængig tredjepart til 1.347 kr. pr. m².

Selskabet gjorde gældende, at ejendommen ikke var omfattet af Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, men af Boligreguleringsloven kapitel IV A (småhusejendomme), hvor lejefastsættelsen skal ske ved sammenligning af tilsvarende lejemål, der er lejet ud efter Boligreguleringsloven § 29c. Selskabet henviste til afgørelser fra Huslejenævnet, der havde fastholdt lejen for andre lejligheder i ejendommen til omkring 450-487 kr. pr. m², og argumenterede for, at den fastsatte leje på 179.000 kr. årligt var i overensstemmelse med gældende regler og tidligere forbedringer.

Ejendommen [adresse2] (sommerhus)

SKAT havde forhøjet lejeindtægten for sommerhuset [adresse2] med 360.548 kr. SKAT anså det for et usædvanligt forretningsvilkår, at der ikke blev betalt vederlag for brugen af ejendommen, som selskabets hovedanpartshaver havde tinglyst rådighed over i påsken og juli måned. SKAT opgjorde den manglende lejeindtægt til 8 % af ejendomsvurderingen (5.000.000 kr. = 400.000 kr.), reduceret for de perioder, hvor hovedanpartshaveren havde tinglyst rådighed.

Selskabet accepterede, at juli måned og påsken skulle holdes uden for beregningen, men gjorde gældende, at SKATs skøn på 360.548 kr. var urimeligt og umuligt at opnå på markedsvilkår, især da der var tale om et sommerhus med begrænset udlejningspotentiale i vinterhalvåret. Selskabet anførte desuden, at inventar ikke tilhørte selskabet, og at en lejeindtægt på 100.000 kr. for året ville være mere passende.

Landsskatterettens afgørelse

Ejendommen [adresse1]

Landsskatteretten fastslog, at skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner, jf. Ligningsloven § 2. Lejeindtægter er skattepligtig indkomst i henhold til Statsskatteloven § 4b.

Det blev lagt til grund, at ejendommen [adresse1] indeholder 5 bebølseslejligheder og 2 kælderrum, og at der pr. 1. januar 1995 var 4 bebølseslejligheder i ejendommen. Dette betyder, at ejendommen ikke er omfattet af Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, men derimod af Boligreguleringsloven kapitel IV A, herunder Boligreguleringsloven § 29b og Boligreguleringsloven § 29c. Markedslejen skal derfor fastsættes ud fra sammenlignelige lejemål, og lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Lejemålet på 2. sal blev indgået i november 2005 efter en istandsættelse for 1.545.369 kr. Den årlige lejeindtægt udgjorde 179.000 kr., svarende til 605 kr. pr. m². Landsskatteretten bemærkede, at Huslejenævnet den 12. marts 2012 godkendte en huslejestigning på 138 kr. pr. m² for lejligheden på 3. sal efter forbedringsarbejder anslået til 563.035 kr., hvilket resulterede i en leje på 625 kr. pr. m² for 3. sal.

På grundlag af de foreliggende oplysninger om lejlighederne i ejendommen [adresse1] fastsatte Landsskatteretten skønsmæssigt markedslejen til 800 kr. pr. m² for [adresse1], 2. sal. Den årlige leje udgjorde herefter 296 m² x 800 kr. = 236.800 kr. pr. 1. januar 2006. Derudover ansås lejen at kunne stige med ca. 7.000 kr. pr. år.

Landsskatteretten opgjorde den beregnede årsleje for indkomståret 2009 til 257.800 kr. Da [person1] havde betalt 179.000 kr. i leje, udgjorde den manglende medregnede lejeindtægt 78.800 kr. Selskabets andel på 25 % heraf udgjorde 19.700 kr.

Selskabets skattepligtige indkomst blev derfor nedsat med 11.451 kr. (31.151 kr. – 19.700 kr.).

Ejendommen [adresse2]

I henhold til Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b er et selskab, der stiller en bolig til rådighed for selskabets hovedanpartshaver, skattepligtig af boligens udlejningsværdi. Landsskatteretten bemærkede, at selskabets aktivitet ifølge regnskabet er ”drift af fast ejendom”, men da sommerhuset ikke havde været udlejet i det påklagede indkomstår, og der var afholdt store vedligeholdelsesudgifter i 2008, ansås sommerhuset ikke for at udgøre et sædvanligt driftsaktiv for selskabet.

Det var ubestridt, at [person1] ved salget af ejendommen havde betalt for sin brug af sommerhuset i påskeugen og i juli måned, og at denne ret var tinglyst på ejendommen. [person1] var ved Landsskatterettens afgørelse af dags dato anset for at have haft rådighed over sommerhuset i de perioder, hvor han ikke havde tinglyst ret til at råde over sommerhuset.

Da markedslejen ikke kendtes, måtte den fastsættes på grundlag af et skøn. Efter en samlet vurdering ud fra de foreliggende oplysninger, herunder sommerhusets ejendomsvurdering og de afholdte vedligeholdelsesudgifter, fastsatte Landsskatteretten den manglende lejeindtægt skønsmæssigt til 300.000 kr., jf. Statsskatteloven § 4b.

Selskabets skatteansættelse blev derfor nedsat med 60.548 kr. (360.548 kr. – 300.000 kr.).