Sag om opsigelse af lejemål, vedligeholdelse af gulve og krav om forholdsmæssigt afslag i lejen

Denne sag omhandler en tvist mellem Udlejer og Lejer vedrørende opsigelse af et lejemål, Udlejers pligt til at vedligeholde gulve, og Lejers krav om afslag i lejen på grund af mangler ved gulvene.

Sagens Baggrund

Lejekontraktens Indgåelse og Indhold

Lejer lejede en lejlighed i Vejle af Udlejer med virkning fra den 1. oktober 2014. Lejekontrakten, udfærdiget på Typeformular A, 7. udgave, angav, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning og skulle afleveres nyistandsat ved fraflytning. Kontrakten fastslog desuden, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejeren.

Huslejenævnssagen

Den 25. oktober 2019 indbragte Lejer en tvist for Huslejenævnet i Vejle vedrørende vedligeholdelse af gulvene i forgangen, køkkenalrummet og stuen. Huslejenævnet traf afgørelse den 23. januar 2020, hvor det blev fastslået, at Udlejer havde den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette skyldtes, at den anvendte lejekontraktblanket var uautoriseret, hvilket gjorde bestemmelser, der pålagde lejeren større forpligtelser end loven, ugyldige, jf. Lejeloven § 5, stk. 2. Huslejenævnet pålagde Udlejer at foretage en grundig oprensning eller behandling af gulvene inden for 8 uger, i medfør af Lejeloven § 19, stk. 3.

Opsigelse af Lejemålet

Den 30. december 2019 opsagde Udlejer lejeaftalen med den begrundelse, at Udlejer selv ønskede at benytte lejemålet privat, da deres daværende adresse skulle sælges. Lejer gjorde indsigelse mod opsigelsen den 31. januar 2020.

Parternes Påstande

Udlejers Påstande

• Lejer tilpligtes at anerkende, at lejemålet er i kontraktmæssig stand, og at Udlejer ikke skal foretage vedligeholdelse af gulvene.
• Lejer tilpligtes at anerkende opsigelsen af lejemålet pr. 30. december 2019 og fraflytte senest den 1. januar 2021 (subsidiært 18. marts 2021 eller et af retten fastsat tidspunkt).

Lejers Påstande

• Afvisning af Udlejers påstand 1, subsidiært frifindelse.
• Frifindelse for Udlejers påstand 2.
• Selvstændig påstand 1: Udlejer dømmes til at betale 55.650 kr. til Lejer med procesrente, som et forholdsmæssigt afslag i lejen fra 1. oktober 2014, jf. Lejeloven § 11, stk. 2.
• Selvstændige anerkendelsespåstande:
  • Udlejer dømmes til at anerkende, at der ved fraflytning skal ske normalistandsættelse.
  • Udlejer dømmes til at anerkende, at Udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejemålet.
  • Udlejer dømmes til at anerkende, at lejemålet på indflytningstidspunktet havde faktiske mangler, subsidiært kontraktmæssige mangler.

Parternes Synspunkter

Udlejers Synspunkter

• Gulvene er velvedligeholdte spritbejdsede trægulve, og sædvanlig rengøring påhviler Lejer, da det ikke er omfattet af vedligeholdelsespligten i Lejeloven § 21.
• Opsigelsen er berettiget i henhold til Lejeloven § 82, litra c, subsidiært Lejeloven § 83, stk. 1, litra a, da Udlejer selv ønsker at anvende lejemålet. Udlejer opfylder betingelserne i Lejeloven § 84, stk. 1, herunder at opsigelsen er rimeligt begrundet i Udlejers forhold.
• Udlejer bestrider, at lejemålet havde fejl og mangler ved indflytning, og at der er grundlag for et forholdsmæssigt afslag.

Lejers Synspunkter

• Udlejers påstand 1 bør afvises, da den reelt udgør et anbringende.
• Den gamle lejelov (før 1. juli 2015) regulerer forholdet, og opsigelsen er ugyldig, da Udlejer ikke har opfyldt betingelserne i Lejeloven § 84, stk. 1, herunder at have gjort Lejer opmærksom på, at det lejede er en ejerlejlighed, eller at Udlejer tidligere har beboet lejemålet, eller at Udlejer har til hensigt at bebo det lejede.
• Lejemålet havde værdiforringende faktiske mangler ved indflytning, hvilket berettiger et forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. Lejeloven § 11, stk. 2, eller nedsættelse af huslejen, jf. Lejeloven § 49, stk. 1.
• Lejemålet var ikke nyistandsat ved indflytning, på trods af kontraktens angivelse, og Udlejer har ikke løftet bevisbyrden for nyistandsættelse, jf. Lejeloven § 98, stk. 1 og [Lejeloven § 99a).

Rettens Begrundelse og Resultat

Vedligeholdelse af Gulve (Udlejers Påstand 1)

Boligretten fandt ikke grundlag for at afvise Udlejers påstand 1. Lejekontrakten, der er udfærdiget på en uautoriseret blanket, medfører, at bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser end loven, er ugyldige, jf. Lejeloven § 5, stk. 2. Den indvendige vedligeholdelse påhviler derfor Udlejer. Da lejeaftalen er indgået før 1. juli 2015, finder den dagældende Lejeloven § 21, stk. 1 fortsat anvendelse, og vedligeholdelse af gulve er ikke omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

Retten tiltrådte, at spørgsmålet om gulvenes vedligeholdelse skulle afgøres efter Lejeloven § 19. Efter bevisførelsen, herunder besigtigelsen af lejemålet, fandt boligretten, at gulvene skulle vedligeholdes i det omfang og på den måde, der er angivet i huslejenævnets afgørelse af 23. januar 2020, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 19, stk. 3.

Resultat: Lejer frifindes for Udlejers påstand 1.

Opsigelse af Lejemålet (Udlejers Påstand 2)

Lejekontrakten er indgået før ikrafttræden af lov nr. 310 af 30. marts 2015, hvorfor Udlejer ikke kan opsige lejemålet i medfør af Lejeloven § 82, litra c. Parterne var enige om, at ejendommen ikke er opdelt i ejerlejligheder, hvorfor begrænsningen i opsigelsesadgangen efter Lejeloven § 84, stk. 1, litra d, ikke finder anvendelse.

Udlejer har opsagt lejemålet i medfør af Lejeloven § 83, stk. 1, litra a, med den begrundelse, at hun selv ønsker at benytte det lejede. Gyldigheden af opsigelsen betinges af, at Udlejer selv agter at bebo lejligheden, jf. Lejeloven § 84, stk. 1, litra a, samt at opsigelsen er rimelig ud fra begge parters forhold, jf. Lejeloven § 84, stk. 1, litra b.

Votering:

• Dommer og Boligdommer 1 (flertal): Lagde til grund, at Udlejer og familie agter at bebo lejligheden, og at Lejer har mulighed for at finde en anden passende bolig i området, også henset til Lejers handicappede datter. Stemte for at tage Udlejers påstand 2 til følge.
• Boligdommer 2 (mindretal): Lagde til grund, at Lejer har stærk tilknytning til lejligheden, og at det ville være vanskeligt for Lejer at finde en anden passende bolig i samme nærhed. Fandt opsigelsen ikke rimelig ud fra en samlet vurdering af begge parters forhold. Stemte for at tage Lejers frifindelsespåstand til følge.

Resultat: Dom afsiges efter stemmetallet. Lejer skal anerkende opsigelsen af lejemålet den 30. december 2019, således at hun skal fraflytte lejemålet beliggende Adresse 1, 7100 Vejle, senest den 1. december 2021 kl. 12.00.

Lejers Selvstændige Påstand 1 (Betaling af Afslag i Leje)

Efter bevisførelsen fandt boligretten ikke, at gulvenes tilstand havde forringet det lejedes værdi for Lejer. Der var derfor ikke grundlag for at give et forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. Lejeloven § 11, stk. 2.

Resultat: Udlejer frifindes for Lejers selvstændige påstand 1.

Lejers Selvstændige Anerkendelsespåstande 1 og 2 (Normalistandsættelse og Udlejers Vedligeholdelsespligt)

Boligretten tager Lejers selvstændige anerkendelsespåstande 1 og 2 til følge.

Resultat: Udlejer skal anerkende, at der ved fraflytning skal ske normalistandsættelse, og at Udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejemålet.

Lejers Selvstændige Anerkendelsespåstand 3 (Mangler ved Indflytning)

Det blev lagt til grund, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytningen. Da det i § 7 i lejekontrakten ved afkrydsning er angivet, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, er det bevist, at lejemålet på indflytningstidspunktet havde kontraktmæssige mangler.

Resultat: Boligretten tager Lejers selvstændige anerkendelsespåstand 3 til følge.

Sagsomkostninger

Lejer skal inden 14 dage betale 31.250 kr. til Udlejer. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand og er inklusive moms, da Udlejer ikke er momsregistreret. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.