Beskatning af fri bolig for hovedanpartshaver i udlejningsejendom – [Ligningsloven § 16, stk. 9](/ref/ligningsloven_§_16) og [§ 16 A, stk. 6](/ref/ligningsloven_§_16_a)

Sagen omhandler beskatning af værdien af fri bolig for en hovedaktionær i et selskab, der ejer en udlejningsejendom. Interessentskabet, der ejede ejendommen, blev omdannet til et anpartsselskab pr. 1. januar 2010, hvorefter klageren blev hovedaktionær med 22,22 % ejerandel. Ejendommen er en udlejningsejendom med 11 lejemål, hvoraf klageren lejer en lejlighed på 158 m2. Ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i henhold til Boligreguleringsloven § 5, stk. 1.

SKAT havde anset klageren for skattepligtig af værdien af fri bolig med 106.290 kr. i 2010 og 2011, og 136.389 kr. i 2012. SKAT baserede sin afgørelse på, at klageren var hovedaktionær, jf. Aktieavancebeskatningsloven § 4, stk. 1, og dermed skulle beskattes af værdien af fri bolig i henhold til Ligningsloven § 16a, stk. 9 (2010) og Ligningsloven § 16a, stk. 6 (2011 og 2012). Værdien skulle opgøres efter Ligningsloven § 16, stk. 9, med fradrag af klagerens faktiske lejebetaling. Da ejendommen var vurderet samlet, havde SKAT indhentet en skønsmæssig vurdering af klagerens lejlighed, som om den var en selvstændig ejerlejlighed, og anvendt denne som beskatningsgrundlag.

Klagerens repræsentant nedlagde påstand om, at klageren ikke skulle beskattes af fri bolig, subsidiært at værdien skulle nedsættes. Repræsentanten argumenterede for, at Ligningsloven § 16, stk. 9 alene sigter på klassiske helårsboliger omfattet af Ejendomsværdiskatteloven og ikke udlejningsejendomme. Det blev fremført, at der ikke var hjemmel til at opgøre beskatningsgrundlaget for boliger i udlejningsejendomme på baggrund af en skønsmæssig værdi, især ikke ved at sidestille dem med ejerlejligheder. Formålet med Ligningsloven § 16, stk. 9 var at fjerne det frie skøn og imødegå spredning i værdiansættelser for helårsboliger, hvor markedslejen ofte ikke kendes. I nærværende sag kendes markedslejen derimod, da størstedelen af boligerne udlejes til tredjemænd. Repræsentanten henviste desuden til, at bestemmelsen ikke omfatter lejede boliger, selvom dette ikke direkte fremgår af lovteksten.

Subsidiært beregnede klagerens repræsentant den skattepligtige værdi ud fra ejendommens offentlige ejendomsværdi, fordelt proportionalt på klagerens lejlighed ud fra areal, hvilket resulterede i væsentligt lavere beløb til beskatning.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at klageren som hovedanpartshaver i selskabet, der ejer udlejningsejendommen, var skattepligtig af værdien af delvis fri helårsbolig. Dette skyldes, at klageren anses for at have rådighed over en bolig, hvor lejen er lavere end markedslejen, selvom den er identisk med lejen for øvrige lejere i ejendommen. Fem ud af elleve lejemål i ejendommen er beboet af klageren og hans familie, og ejendommens placering samt klagerens lejligheds størrelse blev tillagt vægt.

Landsskatteretten fastslog, at klageren er omfattet af personkredsen i Ligningsloven § 16a, stk. 6, som henviser til beregningsmodellen i Ligningsloven § 16, stk. 9. Det faktum, at Ligningsloven § 16, stk. 9 henviser til Ejendomsværdiskatteloven, som ikke finder anvendelse på større udlejningsejendomme, medfører ikke, at klageren ikke kan beskattes. Ejendomme, der ikke er omfattet af Ejendomsværdiskatteloven, anses ikke for undtaget fra beskatning som følge af Ligningsloven § 16, stk. 9's ordlyd.

Retten udtalte, at beregningen af værdien af rådigheden skal tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi, jf. Ligningsloven § 16, stk. 9. Dog kan værdien, henset til lovens formål om skærpet beskatning af hovedanpartshavere, ikke sættes lavere end markedslejen, jf. Ligningsloven § 16, stk. 3. Da den skematiske beregningsmetode førte til et højere beløb end markedslejen, skulle klageren beskattes efter Ligningsloven § 16, stk. 9.

Landsskatteretten opgjorde værdien af delvis fri bolig for klageren som følger:

Klagerens skatteansættelse blev nedsat i overensstemmelse hermed.