Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance – Vederlag for etablering af ejendomsprojekt ikke inkluderet i anskaffelsessum

Landsskatteretten afviste klagerens argument om retsbeskyttet forventning. Skattemyndighedernes passivitet over for et selvangivet punkt giver ikke grundlag for retsbeskyttede forventninger, jf. UfR 1997.302 HR. Klageren havde således ikke krav på en forkert fastsættelse af anskaffelsessummen, blot fordi skattemyndighederne ikke tidligere havde korrigeret det selvangivne afskrivningsgrundlag.

Realiteten

Landsskatteretten lagde til grund, at interessentskabet købte ejendommen for 6.300.000 kr. den 8. december 1995, hvor der kun var tre interessenter. Disse tre personer tilbød umiddelbart efter ejendomsprojektet til en lukket kreds af investorer, herunder klageren. Klagerens køb blev derfor ikke kvalificeret som køb af "brugte ejerandele", men som indtræden i en nyetableret udlejningsejendom.

Retten fandt det ikke godtgjort, at ejendommen var steget 1.800.000 kr. i værdi i det meget korte tidsrum mellem købet og klagerens indtræden. Dette ville betyde, at sælgerne intet vederlag havde beregnet sig for det udførte arbejde med etablering og udbud af projektet. Landsskatteretten konkluderede derfor, at beløbet på 1.800.000 kr. ikke var en del af anskaffelsessummen for ejendommen, men et vederlag for arbejdet i forbindelse med etableringen og udbud af ejendomsprojektet.

Landsskatteretten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 vedrørende opgørelse af fortjeneste. Retten henviste desuden til Højesterets dom i SKM2008.967 HR, der fastslog, at udgifter, som ikke kan henføres til selve ejendomskøbet, men til etablering af erhvervsvirksomheden, ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Ligeledes blev der henvist til Østre Landsrets domme i SKM2013.200 ØLR, SKM2012.588 ØLR, og SKM2012.96 ØLR, som alle understøtter, at projektomkostninger eller honorarer til udbydere ikke kan medregnes i anskaffelsessummen.

Da honoraret til sælgerne ikke var en købsomkostning, kunne det ikke indgå i anskaffelsessummen. Vederlaget kunne heller ikke fratrækkes salgssummen, da det ikke var en salgsudgift for klageren. Landsskatteretten var enig med skatteankenævnet i, at der kun kunne godkendes fradrag for dokumenterede købsomkostninger på 76.300 kr.

Landsskatteretten stadfæstede derfor skatteankenævnets opgørelse af ejendomsavancen.

Forud for overtagelsen udstedte [virksomhed2] ApS, ejet af klageren, en huslejegaranti til interessenterne for perioden 1. oktober 1995 - 31. december 1998. I regnskabet for 1995 blev der fratrukket 150.000 kr. i vederlag for huslejegaranti, og i 1996 yderligere 300.000 kr.

Ejendommen blev solgt den 1. juli 2008 for 13.500.000 kr. (kontantomregnet 13.308.000 kr.). Efter salgsomkostninger på 472.574 kr. udgjorde nettosalgssummen 12.835.426 kr.

Uenighed om anskaffelsessummen

Uenigheden mellem SKAT og klageren drejede sig om opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Klageren mente, at anskaffelsessummen skulle være 8.500.000 kr., som den var bogført i åbningsbalancen, og at differencen på 1.800.000 kr. (mellem 6.300.000 kr. og 8.500.000 kr.) var en værdistigning eller betaling for udført arbejde, samt at 400.000 kr. i købsomkostninger skulle medregnes. SKAT anså de 1.800.000 kr. som et honorar til projektudbyderne (de oprindelige tre interessenter) og godkendte kun dokumenterede købsomkostninger på 76.300 kr.

SKATs opgørelse af ejendomsavancen for 2008 var som følger:

Klageren argumenterede for, at den samme indkomst var blevet beskattet to gange, og at interessenterne havde en berettiget forventning om, at den højere anskaffelsessum var godkendt, da de havde foretaget afskrivninger på dette grundlag siden 1995. Klageren påpegede også, at de oprindelige investorer påtog sig en betydelig risiko ved købet fra et konkursbo og udførte omfattende arbejde, som berettigede en højere videresalgspris. Endvidere henviste klageren til, at afgørelser og domme, som skatteankenævnet henviste til, var afsagt efter salget af ejendommen og ikke vedrørte næringsdrivende.