Videresalgsavance ved indtræden i ejendomsprojekt anset for udbyderhonorar og ikke en del af anskaffelsessummen

Sagen omhandler opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salg af en udlejningsejendom ejet af et interessentskab (I/S). Klageren, en interessent med 10% ejerandel, var uenig med SKAT om fastsættelsen af ejendommens anskaffelsessum.

Ejendommen blev oprindeligt købt af tre stiftere for 6.300.000 kr. Kort tid efter blev yderligere syv investorer, herunder klageren, optaget i interessentskabet, hvorved ejendommens værdi i regnskabet blev fastsat til 8.500.000 kr. Differencen på 1.800.000 kr. blev af klageren anset som en del af ejendommens reelle anskaffelsessum, enten som en værdistigning eller som betaling for de oprindelige stifteres arbejde og risiko. Klageren argumenterede desuden for, at SKATs tidligere accept af afskrivninger baseret på den høje anskaffelsessum havde skabt en retsbeskyttet forventning.

SKAT og efterfølgende Skatteankenævnet fandt, at de 1.800.000 kr. ikke var en del af ejendommens anskaffelsessum, men derimod skulle betragtes som et udbyderhonorar til de oprindelige stiftere for at strukturere og udbyde investeringsprojektet. Anskaffelsessummen skulle derfor baseres på den oprindelige købesum på 6.300.000 kr. plus dokumenterede omkostninger.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse og opgørelsen af ejendomsavancen.

Formalitet

Landsskatteretten fastslog, at SKATs afgørelse var truffet inden for den ordinære ansættelsesfrist i henhold til Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 1. Retten vurderede, at en ændring af anskaffelsessummen, der var fastsat i et tidligere indkomstår uden for fristen, var en retlig vurdering af beløbets karakter og ikke et skøn. Derfor var ændringen tilladt efter Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 3.

Klagerens argument om en retsbeskyttet forventning, baseret på SKATs tidligere passive accept af afskrivningsgrundlaget, blev afvist. Retten henviste til fast praksis om, at passivitet ikke skaber en berettiget forventning om en materielt ukorrekt ansættelse.

Realiteten

Kernen i sagen var, om et beløb på 1.800.000 kr. kunne medregnes i ejendommens anskaffelsessum. Beløbet udgjorde forskellen mellem den pris, de oprindelige tre interessenter betalte (6.300.000 kr.), og den værdi, ejendommen blev ansat til ved de efterfølgende investorers indtræden (8.500.000 kr. inkl. omkostninger).

Landsskatteretten fandt det ikke godtgjort, at ejendommen var steget 1.800.000 kr. i værdi i det meget korte tidsrum mellem det oprindelige køb den 8. december 1995 og klagerens indtræden senest den 31. december 1995. Retten anførte, at det havde formodningen imod sig, da det ville betyde, at de oprindelige interessenter intet vederlag havde modtaget for deres arbejde med at etablere og udbyde projektet.

Retten konkluderede, at de 1.800.000 kr. ikke var en del af anskaffelsessummen for ejendommen, men derimod et vederlag (honorar) til de oprindelige interessenter for deres rolle som projektudbydere. Med henvisning til retspraksis, herunder SKM2008.967.HR og SKM2012.588.ØLR, kan et sådant honorar ikke indgå i anskaffelsessummen ved opgørelse af ejendomsavancen efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 4.

Da honoraret ikke var en købsomkostning, kunne det hverken tillægges købesummen eller fratrækkes salgssummen. Retten godkendte kun de dokumenterede købsomkostninger på 76.300 kr. og stadfæstede dermed skatteankenævnets opgørelse af ejendomsavancen.