Manglende godkendelse af tillæg til anskaffelsessum for anparter i K/S vedrørende honorar til projektudbyder

Sagen omhandler, hvorvidt et beløb på 1.700.000 kr., hvoraf klagerens andel udgjorde 105.944 kr., kunne medregnes i anskaffelsessummen for klagerens anparter i K/S [virksomhed2], et kommanditselskab der ejede investeringsejendomme. SKAT og Skatteankenævnet havde afvist at godkende beløbet som en del af anskaffelsessummen, idet de anså det for et honorar til projektudbyderen, [virksomhed1] A/S, og ikke en værdistigning eller videresalgsavance på ejendommen. Dette havde konsekvenser for opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved salg af anparterne i 2009.

Klageren havde købt 10 anparter i K/S [virksomhed2] i 2006. Kommanditselskabet var stiftet af [virksomhed1] A/S, som udbød anparterne. Klageren argumenterede for, at beløbet på 1.700.000 kr. var en videresalgsavance på ejendommene, da [virksomhed1] A/S havde erhvervet og båret risikoen for ejendommene i otte måneder, før de blev videresolgt til investorerne med en avance på 5 %. Klageren mente, det var urimeligt ikke at kunne afskrive på den fulde anskaffelsessum og henviste til et retsforlig fra 2013, som hun mente skulle lægges til grund for afgørelsen.

SKAT havde forhøjet klagerens genvundne afskrivninger med 90 % af 105.944 kr. (95.350 kr.) og ændret tabet efter ejendomsavancebeskatningsloven til 24.403 kr.

Opgørelse af anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag (for 10 anparter)

Opgørelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance (klagerens opgørelse)

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse og fandt, at beløbet på 105.944 kr. ikke kunne medregnes i klagerens skattemæssige anskaffelsessum for anparterne i K/S [virksomhed2]. Retten lagde til grund, at [virksomhed1] A/S erhvervede ejendommene i februar 2006, og at investorerne, herunder klageren, skulle betale et yderligere beløb på i alt 1.700.000 kr. ud over [virksomhed1] A/S's købspris for ejendommene.

Landsskatteretten henviste til Højesterets praksis, herunder domme gengivet i SKM 2008.967 HR og SKM 2009.562 HR, som fastslår, at kun handelsomkostninger direkte knyttet til gennemførelse og berigtigelse af handlen kan medregnes i en ejendoms skattemæssige anskaffelsessum. En betaling til projektudbyderen kan ikke anses som en sådan handelsomkostning.

Retten bemærkede endvidere, med henvisning til SKM 2014.236 HR, at udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et ejendomsinvesteringsprojekt ikke kan indgå i anskaffelsessummen, uanset om erhvervelsen sker ved tegning eller køb, og uanset om det er efter afskrivningsloven eller ejendomsavancebeskatningsloven.

Det blev også fastslået, jf. SKM 2014.362 HR, at bevisbyrden for, at udgifter kan henføres til selve ejendomskøbet, påhviler skatteyderen. Klageren havde ikke fremlagt dokumentation, der sandsynliggjorde, at beløbet på 1.700.000 kr. var en betaling for ejendommen og ikke et honorar for projektets strukturering og udbud.

Landsskatteretten afviste klagerens argument om, at der var tale om videresalg af brugte anparter, da anparterne var erhvervet i forbindelse med et prospektudbud, jf. SKM2009.576 LSR. Det var uden betydning, at klageren først erhvervede sine anparter med virkning fra 1. oktober 2006.

Endelig fandt Landsskatteretten, at den bestridte videresalgsavance på 1.700.000 kr. ikke var opført som en del af kommanditselskabets anskaffelsessum for ejendommene, men derimod som et formuetab bogført på egenkapitalen. Klageren havde selv anset hele vederlaget for anparterne ved salget i 2009 for at udgøre vederlag for ejendommene, og beløbet på 105.944 kr. kunne derfor hverken anses som en godtgørelse for klagerens betaling ved indtræden i projektet i 2006 eller som en handelsomkostning ved salget.