Afskrivningsgrundlag for K/S-ejendom nedsat da difference blev anset for udbyderhonorar

Sagen omhandler fastsættelsen af det skattemæssige afskrivningsgrundlag for en ejendom ejet af et kommanditselskab, K/S [virksomhed1]. Klageren, en ny investor, mente, at afskrivningsgrundlaget skulle baseres på en ejendomsværdi på ca. 30,9 mio. kr., som fremgik af det udbudsmateriale, han købte anparter ud fra i december 2009.

Sagens baggrund var en restrukturering af K/S'et, der var kommet i økonomiske vanskeligheder. Et selskab, [virksomhed6] ApS, overtog i december 2009 samtlige anparter fra de oprindelige, nødlidende investorer. I denne overdragelsesaftale blev ejendommens værdi fastsat til ca. 21 mio. kr. Umiddelbart herefter udbød [virksomhed6] ApS, via et søsterselskab, anparterne til nye investorer, herunder klageren, hvor ejendomsværdien nu var sat til ca. 30,9 mio. kr.

SKAT anfægtede det høje afskrivningsgrundlag. SKAT mente, at ejendommens reelle handelsværdi var de ca. 21 mio. kr., som den blev handlet for mellem de oprindelige investorer og [virksomhed6] ApS. Denne værdi blev understøttet af en samtidig ekstern vurdering. Forskellen på knap 10 mio. kr. mellem de to handler blev af SKAT anset for at være et skjult, ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar til [virksomhed6] ApS.

Klageren argumenterede for, at der var tale om køb af anparter i et eksisterende selskab, og at den aftalte pris, som afspejlede den overtagne gæld, skulle lægges til grund. Klageren anførte, at der ikke var betalt noget udbyderhonorar, og at SKAT ikke kunne nedsætte en aftalt pris mellem uafhængige parter.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.

Retten lagde til grund, at den omhandlede ejendom reelt blev handlet to gange i december 2009. Først fra de oprindelige fem investorer til [virksomhed6] ApS, og derefter fra [virksomhed6] ApS til de nye investorer, herunder klageren.

Ved den første handel mellem de udtrædende investorer og [virksomhed6] ApS blev ejendommens værdi i overdragelsesaftalen fastsat til 20.965.000 kr. De udtrædende investorer anvendte denne salgssum i deres skattemæssige opgørelser. Landsskatteretten anså denne aftale mellem uafhængige parter som bindende for både køber og sælger.

Ved det efterfølgende salg til de nye investorer blev ejendommens værdi i udbudsmaterialet angivet til 30.935.925 kr. Landsskatteretten fandt, at det påhvilede klageren at bevise, at ejendommens handelsværdi var steget markant i den meget korte periode, [virksomhed6] ApS ejede anparterne. Dette bevis blev ikke løftet.

Tværtimod understøttede en ekstern vurderingsrapport fra [virksomhed12] LLP, indhentet primo december 2009, at ejendommens markedsværdi var ca. 21,8 mio. kr., hvilket var i overensstemmelse med den pris, der blev anvendt i den første handel.

På denne baggrund konkluderede Landsskatteretten, at differencen mellem de 30.935.925 kr. og den af SKAT ansatte handelspris på 21.005.000 kr. (inkl. omkostninger) ikke var en del af ejendommens reelle anskaffelsessum. Differencen skulle i stedet kvalificeres som et ikke-afskrivningsberettiget honorar til projektudbyderen, [virksomhed6] ApS, for strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Dette er i tråd med praksis, herunder SKM2008.967.HR og SKM2012.96.ØLR.

Retten præciserede, at SKATs afgørelse ikke var en nedsættelse af den samlede købesum for anparterne, men en korrektion af fordelingen af købesummen i henhold til Afskrivningsloven § 45. SKAT var berettiget til at prøve den aftalte værdi af ejendommen og korrigere den, når den ikke svarede til den reelle handelsværdi.