Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag for ejendom i K/S – Udbyderhonorar

Sagen omhandler fastsættelsen af afskrivningsgrundlaget for en erhvervsejendom ejet af et kommanditselskab (K/S [virksomhed1]) i England. Ejendommen blev oprindeligt erhvervet i 2006. Som følge af finanskrisen og misligholdelse af et 2. prioritetslån i 2008, blev K/S'et nødlidende. I december 2009 indgik de oprindelige fem investorer en aftale om at overdrage deres anparter til [virksomhed6] ApS, som samtidig indtrådte som debitor over for [finans1]. [virksomhed6] ApS foranstaltede en nedsættelse af stamkapitalen i K/S [virksomhed1] og udbød de resterende anparter til salg til nye investorer, herunder klageren, via et prospekt fra søsterselskabet [virksomhed5] A/S.

SKAT ansatte anskaffelsessummen for de nye investorer til 21.005.000 kr. og argumenterede for, at differencen mellem denne pris og den i prospektet angivne pris på 30.935.925 kr. reelt udgjorde et ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar. SKATs vurdering var baseret på overdragelsesprisen mellem de udtrådte investorer og [virksomhed6] ApS (20.965.000 kr.) samt en skrivebordsvurdering fra [virksomhed12] LLP, der anslog ejendommens markedsværdi til ca. 21,8 mio. kr.

Klageren påstod, at det selvangivne afskrivningsgrundlag på 28.151.692 kr. skulle godkendes, eller subsidiært et lavere beløb, dog ikke under 19.114.550 kr. Klageren fremførte, at handlen var indgået mellem uafhængige parter, og at hverken [virksomhed5] A/S eller [virksomhed6] ApS havde modtaget udbyderhonorar eller avance. Det blev anført, at ejendommen ikke var handlet siden 2006, men at ejerkredsen blot var udskiftet. Klageren bestred desuden værdien af [virksomhed12] LLP's skrivebordsvurdering og argumenterede for, at SKATs reduktion af afskrivningsgrundlaget manglede hjemmel i Afskrivningsloven § 45.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om ansættelse af afskrivningsgrundlaget. Retten henviste til Afskrivningsloven § 17, stk. 1, der tillader årlige afskrivninger på anskaffelsessummen for afskrivningsberettigede bygninger, og Afskrivningsloven § 45, som giver told- og skatteforvaltningen hjemmel til at prøve parternes fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på aktiver.

Landsskatteretten lagde til grund, at ejendommen reelt blev handlet to gange i december 2009:

• Den første handel, mellem de fem oprindelige investorer og [virksomhed6] ApS, fastsatte ejendommens pris til 20.965.000 kr. Dette beløb var baseret på værdiopgøret og de udtrædende investorers gældsbreve til dækning af negativ egenkapital.
• Den anden handel, hvor [virksomhed6] ApS videresolgte anparterne til nye investorer (herunder klageren) for 30.935.000 kr., skete i tidsmæssig forlængelse af den første handel.

Retten fandt, at klageren ikke havde godtgjort, at ejendommens handelspris var steget i [virksomhed6] ApS's korte ejerperiode. En vurdering fra [virksomhed12] LLP fra primo december 2009, der anslog ejendommens værdi til ca. 21,8 mio. kr., underbyggede SKATs ansættelse af handelsprisen til 21.005.000 kr. Denne vurdering stemte overens med prisen i den første handel.

Landsskatteretten var enig med SKAT i, at differencen mellem den ansatte handelspris (21.005.000 kr.) og den højere pris i skattebilaget for de indtrædende kommanditister (30.935.925 kr.) udgjorde et ikke-afskrivningsberettiget honorar til projektudbyderen/[virksomhed6] ApS. Dette var i tråd med Højesterets domme (SKM2008.967.HR, SKM2009.562.HR) og Østre Landsrets domme (SKM2012.588.ØLR, SKM2012.96.ØLR), som fastslår, at udgifter, der ikke kan henføres til selve ejendomskøbet, men til etablering af erhvervsvirksomheden eller som reelt er udbyderhonorarer, ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget.

SKATs korrektion blev anset for en berettiget ændret fordeling af afståelsessummen for anparterne i henhold til Afskrivningsloven § 45, da den aftalte værdi for ejendommen ikke svarede til dens handelsværdi, og parterne ikke var skattemæssigt uenige om fordelingen af salgs-/købsprisen.