Afgørelse om gyldigheden af opsigelse af administrationsaftale mellem Bane 16 ApS og Væxthuset 2 ApS

Sagen omhandler en tvist mellem Bane 16 ApS (sagsøger) og Væxthuset 2 ApS (sagsøgte) vedrørende opsigelsen af et aftaleforhold om administration og udlejning af en ejendom i Aarhus. Kernen i tvisten var, hvorvidt aftaleforholdet skulle reguleres af Erhvervslejeloven eller af parternes oprindelige samarbejdsaftale.

Sagens Baggrund

Bane 16 ApS overtog den 1. september 2019 en ejendom i Aarhus. Den tidligere ejer havde indgået en samarbejdsaftale med Væxthuset 2 ApS den 25. februar 2016. Ifølge denne aftale skulle Væxthuset finde lejere til ejendommens 2. sal, udfærdige lejekontrakter mellem lejerne og ejeren, og administrere praktiske forhold. Ejeren opkrævede leje direkte fra lejerne og betalte Væxthuset for tillægsydelser.

Efter Bane 16's overtagelse drøftede parterne samarbejdet. Det blev aftalt, at Væxthuset fremover skulle opkræve leje direkte fra lejerne, og at aftalen også skulle omfatte ejendommens 1. sal. Bane 16 skulle modtage 90 procent af lejeindtægterne, mens Væxthuset modtog 10 procent i provision for administration og udlejning. Væxthuset udarbejdede en allonge til samarbejdsaftalen, men denne blev aldrig underskrevet af Bane 16.

Opsigelse og Tvistens Kerne

Den 30. august 2022 opsagde Bane 16 ApS aftaleforholdet via mail med virkning fra den 1. marts 2023. Væxthuset 2 ApS anerkendte ikke opsigelsen og gjorde gældende, at aftaleforholdet var omfattet af Erhvervslejeloven, hvilket ville gøre opsigelsen ugyldig, da den ikke opfyldte lovens krav til opsigelsesvarsel og -betingelser (Erhvervslejeloven § 61, Erhvervslejeloven § 66, Erhvervslejeloven § 67).

Bane 16 ApS fastholdt derimod, at aftaleforholdet var en administrationsaftale og ikke et lejeforhold omfattet af Erhvervslejeloven. De argumenterede for, at Bane 16 bar den økonomiske risiko for ejendommen, og at opsigelsen var sket i overensstemmelse med den oprindelige samarbejdsaftale.

Parternes Anbringender

Bane 16 ApS' Anbringender

• Aftalen er en administrationsaftale, hvor Bane 16 bærer den økonomiske risiko for ejendommen og betaler vederlag til Væxthuset.
• Væxthuset betaler ikke vederlag til Bane 16, hvilket yderligere understøtter, at aftalen ikke er reguleret af Erhvervslejeloven.
• Aftalens væsentligste indhold er administration af ejendommen og brug af Væxthusets udlejningskoncept, ikke brug af lokaler.
• Opsigelsen er sket i henhold til administrationsaftalens § 6.
• Der er ikke sket ændringer i aftalen, der medfører, at den skulle være reguleret af Erhvervslejeloven.

Væxthuset 2 ApS' Anbringender

• Erhvervslejeloven § 1 fastsætter, at loven gælder for leje af lokaler til andet end beboelse, hvilket er tilfældet her.
• Parterne var enige om at ændre aftaleforholdet til et lejeforhold omfattet af Erhvervslejeloven.
• Opsigelsen af 30. august 2022 opfylder ikke betingelserne i Erhvervslejeloven § 61 og er derfor ugyldig.
• Udlejerens opsigelse skal være skriftlig, indeholde opsigelsesgrund og oplysning om lejerens rettigheder efter Erhvervslejeloven § 66 og Erhvervslejeloven § 67. Manglende oplysninger gør opsigelsen ugyldig.
• Reglerne i Erhvervslejeloven § 61, stk. 2, Erhvervslejeloven § 64 og Erhvervslejeloven § 65 kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. Erhvervslejeloven § 68.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten lagde til grund, at parternes aftaleforhold efter Bane 16's overtagelse af ejendommen fortsatte som en samarbejdsaftale, der blev udvidet til at omfatte både 1. og 2. sal. Det blev aftalt, at Væxthuset fremover skulle opkræve husleje direkte fra lejerne, og at Bane 16 skulle modtage 90 procent af de samlede lejeindtægter.

Aftalens Karakter

Retten fandt, at aftalen mellem parterne var en administrationsaftale og ikke en lejeaftale. Dette blev begrundet med følgende:

• Bane 16 bar den økonomiske risiko for ejendommen, herunder udgifter til ejendomsskat, snerydning, hækklipning, rengøring af fællesarealer, el, vand og varme samt udvendig vedligeholdelse.
• Bane 16 bar risikoen for tomme lokaler og manglende lejebetalinger fra lejerne.
• Væxthuset betalte ikke husleje til Bane 16, men modtog en provision på 10 procent af lejeindtægterne for de udførte administrationsopgaver.
• Der var ikke fremlagt en underskrevet erhvervslejekontrakt mellem Bane 16 og Væxthuset, og der forelå ingen oplysninger om betaling af depositum fra Væxthuset til Bane 16.

Erhvervslejelovens Anvendelse

På baggrund af aftalens karakter og indhold fandt retten, at parternes aftaleforhold ikke var reguleret af Erhvervslejeloven. Retten afviste Væxthusets påstand om, at aftalen var omfattet af Erhvervslejeloven § 1 og dermed underlagt lovens bestemmelser om opsigelse, herunder Erhvervslejeloven § 61, Erhvervslejeloven § 64, Erhvervslejeloven § 65, Erhvervslejeloven § 66, Erhvervslejeloven § 67 og Erhvervslejeloven § 68.

Opsigelsens Gyldighed

Da aftaleforholdet ikke var reguleret af erhvervslejeloven, var opsigelsen reguleret af den oprindelige samarbejdsaftale. Denne aftale foreskrev, at opsigelse skulle ske skriftligt med 6 måneders varsel til ophør den første i en måned. Bane 16's opsigelse via mail den 30. august 2022 med virkning fra den 1. marts 2023 blev fundet at være i overensstemmelse med disse vilkår og dermed gyldig.

Afgørelse

Retten tog Bane 16 ApS' påstand til følge:

• Væxthuset 2 ApS skal anerkende, at aftaleforholdet mellem parterne om ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, Århus, er ophørt med virkning fra den 1. marts 2023.
• Væxthuset 2 ApS skal inden 14 dage betale 48.500 kr. i sagsomkostninger til Bane 16 ApS. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.