Ejerskifteforsikring: Dækning af stråtagsskader grundet forkert hældning, ventilation og konstruktion

Sagen omhandler en tvist mellem forsikringstageren og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for skader på et stråtag.

Sagens faktiske omstændigheder

Klagerne overtog ejendommen, en stråtækt beboelsesejendom, den 15. oktober 2021. I forbindelse med handlen blev der tegnet en sædvanlig ejerskifteforsikring med basisdækning hos Dansk Boligforsikring A/S. Tilstandsrapporten, udarbejdet den 27. februar 2021, anførte på side 5 et opmærksomhedspunkt om, at stråtaget skulle have en hældning over 45 grader, bemærkninger om mos, og en restlevetid til 2058. På side 11 i tilstandsrapporten var der anført "mindre defekter efter skadedyr eller fugle, mod vest" med risiko for fugtindtrængning og følgeskader på længere sigt. Forsikringspolicen indeholdt en særlig undtagelse, der udelukkede dækning for skader, herunder råd- og svampeskader, der konstateres i eller udbreder sig fra ejendommens stråtag og underliggende konstruktion som følge af fugt, jf. tilstandsrapportens punkt 2.

Efter overtagelsen kontaktede klagerne en tækkemand, som konstaterede yderligere og mere graverende forhold ved taget end beskrevet i tilstandsrapporten. Et notat af 19. juni 2022 beskrev blandt andet, at tagets hældning på ca. 1/3 af vestsiden kun udgjorde 27 grader, at slidlaget var væk, og taget var drivende vådt. Det blev også anført, at stråtaget var lagt med en Sepatec dug ovenpå eksisterende brandsikring med Troldtekt-plader uden ventilation, hvilket medførte nedsat tørreevne. Vestsiden var tækket i 2008 med et gradtab på 31-32 grader, og østsiden (udført i 2013) var opfugtet ca. 20 cm op ad strået med stort gradtab. Stråtaget blev beskrevet som permanent vådt, for tykt og stramt, og uden funktion som isolerende klimaskærm. Fugleangreb blev anset for et sygdomstegn på grund af fugt.

Klagerens hovedpåstande og argumenter

Klagerne påstod, at taget i sin helhed skulle udskiftes, og at det nye tag skulle udføres uden Sepatec branddug, da der allerede var brandsikring med Troldtekt-plader. De fastholdt, at tagets hældning ikke skulle ændres. Klagerne argumenterede for, at stråtagets stand betød, at det havde mistet sin funktion som isolerende klimaskærm på grund af fugtindhold og delvis nedbrydning. De henviste til SBI 273 punkt 5.8 om stråtags isoleringsevne og anførte, at tilstandsrapporten var klart forkert beskrevet, idet den ikke nævnte den lave taghældning eller de graverende skader. Klagerne henviste til Sikkerhedsstyrelsens håndbog for bygningssagkyndige af oktober 2020, som definerer formålet med bygningsgennemgangen som at afdække, om bygningens fysiske tilstand er ringere end tilsvarende intakte bygninger af samme alder, og at skader inkluderer forhold, der giver nærliggende risiko for skader. De mente, at den byggesagkyndige burde have taget forbehold for de konstaterede forhold. Klagerne gjorde gældende, at den forkerte montering af branddugen uden ventilation var en medvirkende årsag til fugtproblemerne og udgjorde en udviklingsskade, der ville medføre nedbrydning af stråtaget.

Selskabets hovedpåstande og argumenter

Dansk Boligforsikring A/S afviste dækning med henvisning til, at der ikke var konstateret skader udover, hvad der var oplyst i tilstandsrapporten, og at der var taget forbehold for skader på stråtaget. Selskabet anførte, at det påhvilede klager at bevise, at der på overtagelsestidspunktet var dækningsberettigede skader eller nærliggende risiko for skade i henhold til forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1 og 3.5. Selskabet mente, at en taghældning under 45 grader var et oprindeligt arkitektonisk valg og ikke i sig selv en skade. De argumenterede for, at Sepatec branddugen var diffusionsåben og derfor ikke forringede ventilationen eller holdt på fugten, og at den var monteret efter anerkendt metode, selvom den ikke fulgte senere vejledninger. Selskabet fastholdt, at klager ikke havde påvist, at taget var mere fugtigt eller dårligere ventileret end et tilsvarende stråtag brandsikret med mineraluld. De henviste til forsikringsbetingelsernes pkt. 4.1 og 4.2, som undtager forhold anført i tilstandsrapporten, medmindre de er klart forkert beskrevet. Selskabet mente ikke, at tilstandsrapportens anmærkning af skader på stråtaget var klart forkert.

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal bekoste udgiften til, at selskabet og klagerne i fællesskab indhenter en uvildig sagkyndig undersøgelse, der kan be- eller afkræfte antagelsen om, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved tagets østside, som udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Undersøgelsen skal også belyse den dobbelte brandsikrings betydning for ventilation og tagets tørreevne og beskrive, hvad der eventuelt skal gøres for at udbedre forholdene. Selskabet skal herefter inddrage informationerne ved den videre sagsbehandling. Klageren får ikke medhold i øvrigt, og klagegebyret tilbagebetales.

Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at anmærkningen i tilstandsrapporten alene vedrører vestsiden af taget, og at et forbehold for fugtskader i hele taget er af en så generel karakter, at det ikke er i overensstemmelse med § 1 i Bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer i henhold til Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Vestside af taget

Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at der ikke er grundlag for at kritisere, at selskabet har afvist dækning af stråtagets vestside med henvisning til policeklausulen. Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at forbeholdet vedrører en bestemt bygningsdel, og at det er konkret begrundet i tilstandsrapportens oplysning om, at vestsiden af stråtaget har mindre defekter efter skadedyr eller fugle, mod vest med risiko for fugtindtrængning og følgeskader.

Østside af taget

Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at klageren har antageliggjort, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved stråtagets østside, som på overtagelsestidspunktet udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet finder på denne baggrund, at selskabet skal bekoste udgifterne til den uvildige sagkyndige undersøgelse. Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at den østlige side af stråtaget er fra 2013, og at det fremgår af notatet fra stråtagskonsulenten, at "Stråtaget lider ... kraftigt under manglende ventilation og dermed en markant nedsat tørreevne" og at østsiden er "opfugtet ca. 20 cm op af strået ... Tag er permanent vådt i hele slidlagets tykkelse og opfylder derfor ikke sin funktion som en isolerende klimaskærm".