Skattepligt ved salg af jord til golfbaneudvidelse – Ekspropriationslignende forhold

Sagen omhandler spørgsmålet om skattefrihed efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 11 ved overdragelse af et jordareal til brug for udvidelse af en golfbane. Klageren havde afstået 11,8895 ha jord fra sin ejendom til H1 A/S for 1.188.950 kr., hvor klagerens ejerandel udgjorde 50 %.

Sagens baggrund og parternes argumenter

Handlen var betinget af, at lokalplan nr. 45 B for udvidelse af golfbanen blev endeligt godkendt, og at samtlige parcelhandler til brug for udvidelsen blev gennemført. Lokalplanen, der blev vedtaget i februar 2004, indeholdt en standardformulering om, at kommunalbestyrelsen kunne foretage ekspropriation, hvis det var af væsentlig betydning for at virkeliggøre lokalplanen. Dog fremgik det af et brev fra kommunen i december 2004, at kommunen ikke havde til hensigt at ekspropriere arealet, da man politisk ikke ønskede at bruge en eventuel ret til at ekspropriere til anlæg af golfbaner.

Skatteankenævnet havde opgjort klagerens skattepligtige fortjeneste til 330.745 kr. og fandt, at salget ikke var omfattet af skattefrihed. Nævnet henviste til Højesteretspraksis (TfS 1995, 575) og Skatterådets fortolkning, som fastslår to betingelser for skattefrihed i en ekspropriationssituation:

• Der skal være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål på aftaletidspunktet.
• Det skal på aftaletidspunktet kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale (ekspropriationsrealitet).

Ankenævnet anerkendte, at der var ekspropriationshjemmel, men fandt ikke, at klageren kunne påregne, at handlen ville være blevet gennemtvunget ved ekspropriation. Dette blev begrundet med, at forhandlingerne foregik mellem klager og H1 A/S, at kommunalbestyrelsen ikke havde truffet beslutning om ekspropriation, og at borgmesteren og kommunaldirektøren havde udtalt, at der ikke var overvejelser om ekspropriation. Endvidere var forventningerne om skattefrihed kommet fra erhververen og ikke en kompetent myndighed.

Klagerens repræsentant påstod, at salget var omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 11. Det blev anført, at kommunens medvirken, herunder udarbejdelse af lokalplanen med ekspropriationshjemmel, skabte en begrundet forventning om, at kommunen ville foretage ekspropriation, hvis frivillig aftale ikke opnåedes. Klageren argumenterede for, at kommunen frivilligt udarbejdede de nødvendige planer og dermed skabte en forventning om at fremme sagen. Det blev også fremhævet, at lodsejerne forventede skattefrihed, og at kommunens efterfølgende udtalelse om manglende ekspropriationsvilje var utroværdig, da den kom efter alle handler var gennemført.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse, hvorved klagerens skattepligtige fortjeneste ved salget af jord til H1 A/S blev opgjort til 330.745 kr.

Landsskatterettens begrundelse

Landsskatteretten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 1. og 2. pkt., som omhandler skattefrihed for fortjeneste modtaget som erstatningssum ved ekspropriation eller ved salg til en erhverver, der opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Praksis, herunder Højesterets domme TfS 1995.575 og SKM 2008.165, fastslår, at det ved frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget er en betingelse for skattefrihed, at det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis en frivillig aftale ikke blev indgået.

Retten fandt det godtgjort, at der på tidspunktet for overdragelsen var hjemmel i lokalplan nr. 45 B og kommuneplantillæg nr. 5 til at foretage en ekspropriation af det overdragne areal. Imidlertid fandt retten det ikke godtgjort, at det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at den daværende Kommune ville ekspropriere arealet, såfremt klageren ikke havde afstået det frivilligt til H1 A/S.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende i sin konkrete vurdering af sagens faktiske forhold:

• Kommunaldirektøren og borgmesteren i den daværende Kommune havde begge udtalt, at kommunen ikke havde planer om at foretage ekspropriation, såfremt der ikke var sket en frivillig overdragelse.
• Ordlyden på lokalplanens side 10 under "retsvirkninger" blev anset for at være en standardformulering.
• Der var ikke andre konkrete omstændigheder, der kunne sandsynliggøre eller godtgøre, at kommunen ville have eksproprieret, såfremt der ikke var sket frivillig overdragelse.
• De fremlagte erklæringer fra tidligere kommunalbestyrelsesmedlemmer kunne ikke føre til et andet resultat.

Da den talmæssige opgørelse af fortjenesten ikke var bestridt, stadfæstede Landsskatteretten skatteankenævnets afgørelse.