Skattepligt ved salg af landbrugsjord – Ekspropriationslignende vilkår

Sagen omhandler spørgsmålet, om avance ved afståelse af landbrugsjord kan anses for omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. om ekspropriation. Klageren solgte 48.284 m² landbrugsjord til G1 ApS for 4.345.560 kr., og selvangav en avance på 1.905.452 kr. Klageren anmodede om skattefritagelse for hele salget, idet en del af arealet senere blev videresolgt af G1 ApS til Kommunen på ekspropriationslignende vilkår til et regnvandsbassin.

SKAT anså salget for skattepligtigt, da handlen mellem klageren og G1 ApS var frivillig og uden om Kommunen. SKAT argumenterede, at der ikke var dokumentation for, at Kommunalbestyrelsen på aftaletidspunktet havde til hensigt at ekspropriere området, og at klageren ikke selv kunne etablere en ekspropriationssituation ved at overdrage jorden til en tredjemand. SKAT fandt desuden, at G1 ApS's efterfølgende salg til Kommunen ikke kunne fragå klagerens ejendomsavanceopgørelse.

Klagerens repræsentant påstod, at en andel på 11,6 % af salget kunne sælges skattefrit. Repræsentanten henviste til, at der var ekspropriationshjemmel i Planloven § 47, og at arealet indgik i Kommunens kommuneplan og en godkendt strukturplan. Det blev fremført, at Kommunen havde bekræftet, at regnvandsbassinet indgik i spildevandsplanen, og at arealet hertil var erhvervet på ekspropriationslignende vilkår, samt at kommunen ville have eksproprieret, hvis en frivillig aftale ikke var indgået. Klageren henviste desuden til SKM.2006.438.SR og en Højesteretsafgørelse fra 1996 til støtte for argumentationen om skattefrihed.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at klagerens salg af 48.284 m² landbrugsjord var skattepligtig, da betingelserne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. ikke var opfyldt. Fortjenesten på 1.905.452 kr. skulle medregnes i den skattepligtige kapitalindkomst.

Landsskatteretten bemærkede, at Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. er en særregel i forhold til lovens almindelige regler om beskatning af avance, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1, og skal derfor fortolkes indskrænkende.

For at opnå skattefrihed ved frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget part, er det en betingelse, jf. praksis (TfS 1995,575 og TfS 2008.349), at klageren kan godtgøre:

• At der var ekspropriationshjemmel.
• At det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået (ekspropriationsrealitet).

Ekspropriationshjemmel

Kravet om ekspropriationshjemmel blev anset for opfyldt, da ejendommen var omfattet af lokalplan nr. 257 af 3. april 2006, og Planloven § 47 giver hjemmel til ekspropriation med henblik på byudvikling og virkeliggørelse af lokalplaner.

Ekspropriationsrealitet

Landsskatteretten fandt, at betingelsen om ekspropriationsrealitet ikke var opfyldt. Dette blev begrundet med, at:

• Klageren frivilligt indgik aftale om salg af landbrugsjorden til G1 ApS den 31. december 2005.
• Kommunen aldrig havde behandlet klagerens salg af jordstykket som en ekspropriationssag.
• Der ikke havde været tale om en indgribende foranstaltning over for klageren, hvilket er baggrunden for erstatning ved ekspropriation.
• Det efterfølgende salg af en del af jordstykket fra G1 ApS til Kommunen på ekspropriationslignende vilkår ikke ændrede på vurderingen af klagerens oprindelige salg.

Landsskatteretten konkluderede, at det ikke var tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren på salgstidspunktet måtte påregne, at ekspropriation ville ske i mangel af en frivillig aftale med kommunen.