Landsskatteretten om afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S H1

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for ejendomme skal opgøres ved at omregne anskaffelses- og salgssummer til kontantværdi, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår i anskaffelsessummen. Dette inkluderer advokatsalær for skøde, mæglersalær og tinglysningsafgift, samt udgifter til sædvanlig byggeteknisk gennemgang (f.eks. tilstandsrapport).

Udbyderhonorarer kan derimod ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger, jf. praksis fra Højesteret (SKM2008.967.HR) og Vestre Landsret (SKM2006.649.VLR, SKM2006.310.VLR, SKM2008.16.V). Finansieringsudgifter kan ligeledes ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. SKM2006.310.VLR og SKM2008.16.V.

Udgifter til revisor og advokat, der er etableringsudgifter, kan fradrages ved indkomstopgørelsen efter Ligningsloven § 8 j, stk. 1, medmindre de har tilknytning til erhvervelsen af et aktiv og dermed skal tillægges anskaffelsessummen, jf. Ligningsloven § 8 j, stk. 3.

Landsskatteretten foretog en detaljeret gennemgang af de afholdte omkostninger:

• Godkendte omkostninger til afskrivningsgrundlaget:

  • Mægleromkostninger til G2 og G3: 330.162 kr.
  • Bygningssagkyndige (bygningsgennemgang): 63.535 kr.
  • Advokatudgifter til G15 og G7 (berigtigelse af ejendommen): henholdsvis 176.132 kr. og 145.859 kr.

• Ikke-godkendte omkostninger til afskrivningsgrundlaget:

  • Ejendomsvurdering (G14): Anset som finansieringsudgift.
  • Finansieringsomkostninger (Arrangement fee, diverse låneomkostninger): Ikke godkendt.
  • Honorarer til G12 ApS og G13 ApS: Ikke klarlagt at have tæt tilknytning til ejendomserhvervelsen, hverken til afskrivningsgrundlag eller fradrag ved indkomstopgørelsen.
  • Prospekt, salgsprovisioner, generel provision, fast provision, økonomistyring, kurstab ApS og projektresultat: Anset for kommanditselskabet uvedkommende og hverken afskrivnings- eller fradragsberettigede.

• Fradragsberettigede etableringsudgifter (ikke til afskrivningsgrundlag):

  • Danske advokatudgifter (G9, G10): 121.277 kr., fradrages efter Ligningsloven § 8 j, stk. 1.
  • Dansk revisor (G11): 28.700 kr., fradrages efter Ligningsloven § 8 j, stk. 1.

Landsskatteretten opgjorde afskrivningsgrundlaget og klagerens andel af afskrivninger som følger:

Samlet afskrivning for klageren blev 190.215 kr.

Fradragskonto

Landsskatteretten justerede klagerens fradragskonto i overensstemmelse med de foretagne ændringer i afskrivningsgrundlaget og ikke-fradragsberettigede omkostninger, jf. ligningsvejledningens afsnit E.F.2.2.1. Realiserede formuetab (ikke fradragsberettigede omkostninger) skal fragå fradragskontoen, i det omfang de belaster kommanditistens kapitalkonto og ikke modsvares af skattemæssige afskrivninger eller fradrag.

Den justerede fradragskonto for klageren blev opgjort således:

Klageren påstod, at projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, da der var tale om køb af "brugte anparter". Repræsentanten argumenterede, at Højesterets domme vedrørte formidlingssituationer, mens nærværende sag var et reelt videresalg. Der blev henvist til SKATs meddelelse i SKM2008.390.SKAT og Landsskatterettens kendelse i SKM2008.984.LSR, som ifølge klageren støttede synspunktet om, at senere erhververe af anparter kan afskrive på hele den aftalte anskaffelsessum. Klageren gjorde desuden gældende, at de ikke-fradragsberettigede udgifter ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto og derfor ikke skulle fragå fradragskontoen, med henvisning til TfS 2005.885V.

Opgørelse af afskrivningsgrundlag

Opgørelse af fradragskonto