Landsskatteretten om ejendomsavance ved ophør af erhvervsmæssig udlejning i andelsboligforening
Dato
14. august 2009
Hoved Emner
Ejendomsavancebeskatning
Eksterne links
Læs hele sagenUnder Emner
Ejendomsavance, Andelsboligforening, Ophørsbeskatning, Erhvervsmæssig virksomhed, Handelsværdi, Offentlig ejendomsvurdering, Gennemsnitsmetode
Sagen vedrører opgørelsen af ejendomsavancen for A/B H1, en privat andelsboligforening, i forbindelse med ophør af dens erhvervsmæssige virksomhed. Ophøret indtraf den 1. oktober 2004, da det sidste lejemål overgik til andelsbolig. SKAT havde oprindeligt ansat ejendomsavancen til 650.939 kr., baseret på ejendommens offentlige vurdering pr. 1. oktober 2004 (11.500.000 kr.) og en beregning, der inkluderede det samlede areal, der havde været udlejet til ikke-medlemmer siden 18. maj 1994. Foreningen påstod, at ejendomsavancen skulle opgøres til 149.357 kr., idet handelsværdien skulle sættes til den offentlige ejendomsvurdering, der var kendt på tidspunktet for ophør (7.600.000 kr. pr. 1. januar 2003), og at avancen skulle beregnes efter en gennemsnitsmetode for den erhvervsmæssige andel.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten fandt, at andelsboligforeningen med rette var blevet ophørsbeskattet i det indkomstår, hvor den erhvervsmæssige virksomhed ophørte, jf. Selskabsskatteloven § 5, stk. 6, jf. Selskabsskatteloven § 1, stk. 1. Ophørsbeskatningen skulle ske efter principperne i Ejendomsavancebeskatningsloven, hvor den skattepligtige avance opgøres som en forholdsmæssig del af den beregnede avance, svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige og ikke-erhvervsmæssige anvendelse efter ikrafttrædelsen af lov nr. 374 af 18. maj 1994.
Afståelsessum og avanceberegning
Landsskatteretten tiltrådte, at afståelsessummen skulle ansættes til den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet, hvilket var årsreguleringen for 2003 på 7.600.000 kr. Dette skyldtes, at der ikke forelå særlige omstændigheder som ombygning eller forbedringer, der gjorde denne vurdering uegnet.
Baseret på en afståelsessum på 7.600.000 kr. blev ejendomsavancen beregnet som følger:
| Post | Beløb (kr.) |
|---|---|
| Afståelsessum (vurdering pr. 1. januar 2003) | 7.600.000 |
| Anskaffelsessum (vurdering pr. 1. januar 1993) | 5.500.000 |
| + 10 % tillæg | 550.000 |
| Tillæg efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 1 | 110.000 |
| Samlet anskaffelsessum | 6.160.000 |
| Avance før ejertidsnedslag | 1.440.000 |
| Ejertidsnedslag efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 2 (12 %) | 172.800 |
| Fortjeneste | 1.267.200 |
Erhvervsmæssig andel
Med henvisning til SKM 2008.790 ØLR, SKM 2008.791 og SKM 2008.871 fastslog Landsskatteretten, at den procentvise erhvervsmæssige andel skulle opgøres ved at tage hensyn til den maksimale erhvervsmæssige arealmæssige anvendelse pr. år og herefter beregne et vejet gennemsnit for de indkomstår, der er omfattet af beskatningen (efter 18. maj 1994).
- 178 m² blev udlejet erhvervsmæssigt i 7 år.
- 105 m² blev udlejet erhvervsmæssigt i 4 år.
Den gennemsnitlige erhvervsmæssige udlejningsareal blev beregnet til 151,5 m² pr. år. Dette medførte, at den gennemsnitlige erhvervsmæssige udlejningsandel udgjorde 11,79 % af det totale boligareal på 1.285 m².
Den skattepligtige erhvervsmæssige andel af fortjenesten blev herefter ansat til 149.402 kr. (11,79 % af 1.267.200 kr.).
Lignende afgørelser
