Kursfastsættelse af gældsbrev udstedt ved salg af ejendomsmæglerforretning

Sagen omhandler fastsættelse af kursen på et gældsbrev, der blev udstedt i forbindelse med salget af en ejendomsmæglerforretning i 2003. Klageren, en statsautoriseret ejendomsmægler, solgte sin forretning for 1.400.000 kr., hvoraf 450.000 kr. blev betalt kontant, og de resterende 950.000 kr. blev berigtiget med et gældsbrev. Gældsbrevet forrentes med 7,5 % p.a. og afvikles kvartalsvis over fem år. Som sikkerhed blev der udstedt et løsøreejerpantebrev på 950.000 kr. med sekundær pant i driftsinventar, driftsmateriel, goodwill og lejerettigheder efter F1-bankens primære pant på 250.000 kr.

Klageren selvangav gældsbrevet til kurs 40, baseret på en indikation fra G1, der afviste at købe gældsbrevet grundet manglende pantsikkerhed. G1 indikerede en købskurs på 40,00 uden opsplitning og 50,00 med opsplitning.

Skattecentrets afgørelse og argumenter

Skattecentret fastsatte kursen til 80. De argumenterede for, at vurderingen fra G1 ikke kunne lægges til grund, da den var indhentet af den ene part med skatteformål. Skattecentret mente, at købsaftalen mellem to statsautoriserede ejendomsmæglere, der kendte markedet og virksomheden, afspejlede reelle værdier. De vurderede, at de overdragne aktiver, herunder goodwill og lejerettigheder, repræsenterede tilstrækkelig værdi til at sikre en stor del af restkøbesummen. De henviste til, at en ny erhverver af virksomheden skulle respektere pantesikkerheden i henhold til Tinglysningsloven § 47, stk. 2. Skattecentret anvendte Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale (TfS 2004, 56) som udgangspunkt og godkendte et mindre nedslag på 10 point fra en tabelkurs på 91, hvilket resulterede i kurs 80. Dette medførte følgende avanceopgørelser:

Klagerens påstand og yderligere argumenter

Klageren påstod, at kursen skulle ændres til 40, svarende til gældsbrevets handelsværdi på udstedelsestidspunktet. Klageren anførte, at gældsbrevet reelt var uden sikkerhed, da det ikke indeholdt forbehold mod salg af de pantsatte aktiver uden indfrielse af gældsbrevet. Klageren henviste til, at sikkerheden blev væsentligt forringet, da debitor solgte driftsmidlerne og lukkede et kontor. Klageren oplevede likviditetsproblemer og forsøgte forgæves at sælge gældsbrevet til G1 og F2-bank, som begge afviste det grundet manglende sikkerhed og uomsættelighed. Klageren mente, at syns- og skønsmandens brug af obligationsrenter var forkert, da disse er let omsættelige, i modsætning til det omhandlede gældsbrev. Det fremgik, at skatteankenævnet havde fastsat gældsbrevets kursværdi til 92 for køberen, men klageren var ikke blevet hørt i den sag, og klagede derfor skattecentrets afgørelse (kurs 80) videre til Landsskatteretten i overensstemmelse med overspringsreglen i Skatteforvaltningsloven § 5, stk. 3.

Syn og skøn

Der blev afholdt syn og skøn, udført af statsautoriseret revisor LA. Skønsmanden udtalte, at gældsbrevet ikke var egnet til markedsmæssig omsætning, og at der ikke fandtes en anerkendt markedsplads for handel med sådanne gældsbreve. Skønsmanden vurderede fordringens værdi for kreditor til kurs 78. Ved salg til en uafhængig tredjemand pr. 1. oktober 2003 ville kursen være 59 med sikkerhedsstillelse og 50 uden sikkerhed. Det blev bekræftet, at sikkerhedsstillelsen og manglende kendskab til debitors økonomiske forhold havde betydning for kursfastsættelsen. Skønsmanden vurderede, at gældsbrevet for kreditor ikke var helt eller delvis uden sikkerhed, men for en uafhængig tredjemand måtte det vurderes som delvis uden sikkerhed på grund af manglende kendskab til virksomheden. Værdien af sikkerheden afhang af aktivernes art, hvor materielle aktiver sædvanligvis har større værdifasthed end immaterielle aktiver som goodwill. Skønsmanden henviste til, at i tilfælde hvor sælger og køber ikke anvender samme kurs ved omregning til kontantværdi af en overdragelsessum, følger det af Afskrivningsloven § 45, stk. 3, at skattemyndighederne fastsætter kursen. Der blev også henvist til Vestre Landsrets dom af TfS 2003, 732, hvor en manglende sikkerhed og afviklingsvilkår medførte, at gældsbrevet ikke kunne anses for egnet til markedsmæssig omsætning, og dens værdi for fordringshaveren derfor var afgørende.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastsatte kursen på gældsbrevet til 78.

Retten bemærkede, at kursen på et gældsbrev efter fast praksis skal fastsættes på gældsbrevets udstedelsestidspunkt, hvilket i denne sag var i 2003.

Landsskatteretten fandt, uanset klagerens anbringender om, at gældsbrevet reelt var uden sikkerhed, at der måtte tages udgangspunkt i den fremlagte syns- og skønserklæring. Denne erklæring, som der tillige var stillet supplerende spørgsmål til, vurderede fordringens værdi for kreditor til kurs 78.

Landsskatteretten lagde således vægt på den uvildige ekspertvurdering, der specifikt havde taget højde for gældsbrevets vilkår, sikkerhedsstillelse og de konkrete omstændigheder omkring handlen, herunder at gældsbrevet ikke var egnet til markedsmæssig omsætning. Afgørelsen afveg fra både klagerens selvangivne kurs 40 og skattecentrets ansatte kurs 80, samt skatteankenævnets kurs 92 for køberen.