Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag for K/S H1 – Købsomkostninger og Udbyderhonorar

Afskrivningerne blev herefter opgjort til 5%, svarende til 7.556.733 kr. for kommanditselskabet, og 777.910 kr. for klagerens andel.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendommen i K/S H1. Retten bemærkede, at afskrivningsgrundlaget skal opgøres til kontantværdi i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Kun omkostninger, der umiddelbart kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår i anskaffelsessummen. Bevisbyrden for at opnå et skattemæssigt fradrag påhviler skatteyderen.

Landsskatteretten vurderede de enkelte omkostningsposter som følger:

• Stempelomkostninger (6.303.313 kr.): Godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget, da beløbet svarede til udgiften til DS.
• Mægleromkostninger (4.752.277 kr. selvangivet): Kun 1.757.670 kr. godkendtes tillagt afskrivningsgrundlaget. Dette beløb blev anset for at dække sædvanlige ejendomsmæglerudgifter til G4/G6. Udgifter til G7 ApS og G8 ApS blev ikke anset for at have tilstrækkelig tæt tilknytning til ejendomserhvervelsen.
• Bygningssagkyndig (102.168 kr.) og ejendomsvurdering (118.372 kr.): Begge godkendtes tillagt afskrivningsgrundlaget som omkostninger til byggeteknisk gennemgang og vurdering.
• Finansieringsomkostninger (924.448 kr. til 1. og 2. prioritet bank): Ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen, da de var finansieringsudgifter og ikke dokumenteret som revisor- eller advokatomkostninger. Dette er i overensstemmelse med praksis, jf. SKM2006.310.VLR og SKM2008.16.V.
• Dansk advokat (75.000 kr.) og dansk revisor (28.700 kr.): Anset som etableringsudgifter, der var fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen for indkomståret 2004 i henhold til Ligningsloven § 8j, stk. 1, og derfor ikke tillagt anskaffelsessummen for ejendommen.
• Udenlandsk advokat (384.521 kr.): SKATs afgørelse om at anse udgiften som berigtigelse af købet af ejendommen blev stadfæstet.
• Prospekt (78.575 kr.), salgsprovisioner (3.717.769 kr.), generel provision (869.217 kr.), fast provision (300.000 kr.), økonomistyring (400.000 kr.), kurstab (3.000 kr.) og G1s avance (7.014.198 kr.): Disse omkostninger blev anset for kommanditselskabet uvedkommende og blev hverken godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen.
• Besigtigelsestur for investorer (115.359 kr.): Ikke godkendt som driftsomkostning eller afskrivningsberettiget omkostning, da rejsens formål og deltagere ikke var dokumenteret, og da investeringen var passiv.

Landsskatteretten henviste til Højesteretsdommene SKM2007.773.HR og SKM2007.775.HR samt SKM2008.967.HR, der fastslår, at kun udgifter direkte knyttet til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af afskrivningsberettigede aktiver indgår i afskrivningsgrundlaget. Udbyderhonorarer blev anset for etableringsomkostninger og kunne ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. bl.a. SKM2008.967.HR og SKM2006.649.VLR.

Endelig bemærkede Landsskatteretten, at SKAT ikke havde ændret fradragskontoen, hvorfor dette punkt ikke blev behandlet.

Omkostninger til administration og rådgivning

Selskabet havde fratrukket andel af underskud fra kapitalandele i flere kommanditselskaber (K/S H3, K/S H4, K/S H5, K/S H6, K/S H7), som havde erhvervet ejendomme i december 1998. Disse kommanditselskaber havde fratrukket betydelige administrations- og rådgivningshonorarer til G6 A/S. Skattemyndigheden havde ikke godkendt fradragene, da de mente, at der ikke var tale om løbende drift for det pågældende indkomstår, og at omkostningerne ikke var tilstrækkeligt dokumenteret.

De ikke-godkendte fradrag for administrationsomkostninger var som følger:

Selskabet argumenterede for, at honoraret var et standardhonorar for administration og rådgivning, der dækkede udarbejdelse af budgetter, betalingstransaktioner og regnskabsmæssig assistance ved opstart. De fastholdt, at honoraret relaterede sig til selskabets drift og ikke til etablering eller anskaffelse af fast ejendom, og at forvaltningen tidligere havde accepteret princippet. Landsskatteretten fandt, at driftsomkostninger jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a skal medgå til den løbende indkomsterhvervelse, og at etableringsudgifter som hovedregel ikke kan fradrages, medmindre de falder ind under Ligningsloven § 8j, stk. 1. Retten henviste til Østre Landsrets dom af 16. februar 2009 (SKM2009.196), der fastslog, at sådanne rådgivningshonorarer har karakter af honorar til projektudvikler og -udbyder og dermed er ikke-fradragsberettigede etableringsudgifter. Manglende dokumentation for advokat- og revisorudgifter i K/S H6 og K/S H7 blev også fremhævet, og retten fandt ikke, at der var afgivet tilstrækkeligt klare tilkendegivelser fra SKAT til, at selskabet kunne støtte ret herpå.

Udbyderhonorar

I K/S H6 og K/S H7 var der afholdt udgifter til udbyderhonorar, som var aktiveret og afskrevet som en del af anskaffelsessummen for ejendommene. Skattemyndigheden havde ikke godkendt dette, da de anså udgiften for en ikke-afskrivningsberettiget og ikke-fradragsberettiget etableringsudgift, der langt oversteg de faktiske omkostninger til prospektudarbejdelse og var afholdt af udbyder, ikke investorerne.

De ikke-godkendte udbyderhonorarer var som følger:

Selskabet påstod, at honoraret skulle godkendes tillagt afskrivningsgrundlaget, da det var afholdt direkte af kommanditselskaberne, udgjorde 5% af ejendommenes anskaffelsessum (en markedsmæssig standardsats) og dækkede arbejde direkte relateret til erhvervelsen af fast ejendom, svarende til ejendomsmægler- eller advokathonorarer. Landsskatteretten henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 1 og gældende praksis, herunder Højesterets dom af 25. november 2008 (SKM2008.967.HR), der fastslår, at udbudsprovisioner og udbyderhonorarer er etableringsomkostninger og ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget for en ejendom, selvom beløbet sammenlignes med et ejendomsmæglerhonorar. Retten stadfæstede derfor Skattemyndighedens afgørelse.