Afskrivning på købsomkostninger og udbyderhonorar i K/S-ejendomsprojekt

Sagen omhandler opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen for en kommanditist i et ejendomsinvesteringsprojekt, K/S H1, som ejede en udlejningsejendom i Tyskland. Klageren havde selvangivet afskrivninger baseret på en anskaffelsessum, der inkluderede et betydeligt udbyderhonorar og en række andre købsomkostninger.

Skatteankenævnet havde reduceret afskrivningsgrundlaget ved at fjerne størstedelen af udbyderhonoraret, som blev anset for en ikke-afskrivningsberettiget etableringsomkostning. Nævnet godkendte dog visse direkte købsomkostninger som stempelafgift, notar og byggesagkyndig. Klageren argumenterede for, at alle omkostninger skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, blandt andet med henvisning til, at der var tale om køb af "brugte anparter", og at udbyderhonoraret dækkede reelle omkostninger ved ejendomshandlen. Derudover var der uenighed om fradragsretten for udgifter til investorrejser og den korrekte opgørelse af fradragskontoen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten afviste klagerens argument om, at der var tale om køb af "brugte anparter". Retten lagde vægt på, at anskaffelsen formelt skete ved tegning af anparter, og at projektets formål hele tiden havde været at udbyde et ejendomsprojekt til private investorer. Det ændrede ikke på opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, at kommanditselskabet var stiftet og ejendommen erhvervet før klagerens indtræden, jf. SKM 2008.16 VLR.

Principper for opgørelse af afskrivningsgrundlag

I henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1, skal afskrivningsgrundlaget baseres på den kontantomregnede anskaffelsessum. Ifølge fast praksis, jf. bl.a. SKM 2008.967 HR, kan kun omkostninger, der direkte kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, medregnes. Dette omfatter typisk udgifter som stempelafgift, mæglersalær og advokathonorar for skødeudarbejdelse.

• Finansieringsudgifter: Kan ikke tillægges anskaffelsessummen.
• Udbyderhonorar: Anses som en etableringsomkostning for investeringsprojektet og kan ikke tillægges afskrivningsgrundlaget.
• Driftsomkostninger: Kan fradrages løbende, hvis de er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.
• Advokat- og revisorudgifter: Etableringsudgifter til advokat og revisor kan fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, medmindre de skal tillægges et aktivs anskaffelsessum, jf. .