Beskatning af objektiv lejeværdi ved udlejning til søn og egen beboelse

Sagen drejer sig om, hvorvidt en udlejer skal beskattes af en yderligere objektiv udlejningsværdi ved udlejning af en lejlighed til sin søn, samt om lejeværdien af udlejerens egen bolig i samme ejendom skulle forhøjes. Klageren ejer en ejendom i [by1] med fem beboelseslejligheder.

Sagens faktiske forhold I indkomståret 2008 var lejlighederne udlejet eller benyttet som følger: | Etage | Bruger | Leje pr. m² (årligt) | | :--- | :--- | :--- | | 1. etage | Tredjemand / Barnebarn | 800 - 900 kr. | | 2. etage | Klagerens søn | 340 kr. | | 3. etage | Klageren selv | 440 kr. | SKAT forhøjede lejeindtægten for sønnens lejlighed og lejeværdien for klagerens egen bolig til en kvadratmeterpris på 800 kr., svarende til hvad SKAT mente var markedslejen. SKAT argumenterede for, at alle moderniseringer foretaget i lejlighederne skulle indgå i værdiansættelsen, uanset hvem der havde betalt for dem.

Tvisten og Huslejenævnets vurdering Det centrale stridspunkt var betydningen af, at klagerens søn selv havde betalt for en gennemgribende modernisering af sin lejlighed (nyt køkken, bad, el m.v.). Huslejenævnet havde i en konkret afgørelse fastslået, at lejen på 340 kr. pr. m² ikke var væsentligt lavere end det lejedes værdi, da man ved vurderingen skulle se bort fra de forbedringer, lejeren selv havde bekostet. SKAT fastholdt dog, at man skatteretligt kunne se bort fra lejeretlige regler og beskatte udlejeren af den fulde objektive værdi inklusiv forbedringerne, under henvisning til bl.a. SKM2010.371.VLR.

Landsskatteretten nedsatte SKATs forhøjelser til de selvangivne beløb. Retten henviste til, at beskatning af en skønnet lejeværdi efter Statsskatteloven § 4, litra b skal ske i forhold til den markedsleje, der lovligt ville kunne opnås ved udlejning til en ikke-nærtstående person. Landsskatteretten lagde afgørende vægt på følgende:

Lejerens egne forbedringer Det følger af princippet i Lejeloven § 47, stk. 1, litra g, at der ved vurderingen af det lejedes værdi skal ses bort fra forbedringer, som lejeren selv har udført og betalt. I denne sag havde sønnen (lejeren) foretaget omfattende moderniseringer af køkken, bad og el. Da huslejenævnet havde vurderet, at den betalte leje på 340 kr. pr. m² svarede til den lovlige leje for et lejemål i oprindelig stand (uden forbedringerne), var der ikke grundlag for at statuere en yderligere objektiv udlejningsværdi. > "...forbedringer foretaget af lejeren for egen regning, uanset om lejeren og udlejeren er nærtstående, ikke medgå ved vurderingen af det lejedes værdi ved ansættelsen af en eventuel objektiv udlejningsværdi, jf. princippet i lejelovens § 47, stk. 1, litra g."