Search for a command to run...
Myndighed
Dato
Dokumenttype
Emner
Underemner
Eksterne links
Sagen omhandlede klagerens ret til fradrag for underskud fra udlejning af en ejendom i indkomstårene 2012 og 2013. Klageren drev udlejningsvirksomhed med et parcelhus på 135 m2 med 73 m2 kælder, som havde været udlejet siden 1987. Den seneste lejer havde boet i ejendommen siden 2002 på en tidsbegrænset lejekontrakt på to år, som dog blev forlænget, da lejeren blev beskyttet af Lejeloven § 82. Den årlige husleje var 24.000 kr. og havde ikke været reguleret siden 2002. Lejekontrakten inkluderede acontobidrag til varme, el og vand, og udlejer var forpligtet til at vedligeholde installationer og have.
Klagerens regnskaber viste betydelige underskud fra udlejningen i årene 2002-2013, med et samlet underskud på 612.048 kr. i perioden. For indkomstårene 2012 og 2013 var underskuddene henholdsvis 106.701 kr. og 73.952 kr.
SKAT godkendte ikke fradrag for underskuddet, idet de mente, at udlejningsvirksomheden ikke blev drevet erhvervsmæssigt. SKAT argumenterede for, at den aftalte leje på 24.000 kr. årligt lå væsentligt under markedslejen og ikke kunne dække de faste udgifter. De henviste til, at forbrugsudgifter som el, vand og varme ifølge praksis påhviler lejeren og derfor ikke er fradragsberettigede for udlejer, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a og SKM2008.723.VLR. SKAT fremhævede, at der ikke var udsigt til, at virksomheden ville give overskud, og at underskuddene ikke var forbigående. De henviste desuden til Boligreguleringsloven § 9 og sammenlignede med markedslejeniveauet i området, som var væsentligt højere. SKAT konkluderede, at virksomheden ikke var anlagt med rentabel drift for øje, og at Virksomhedsskatteloven § 1 derfor ikke kunne anvendes.
Klageren påstod, at udlejningsvirksomheden var erhvervsmæssig og derfor berettiget til fradrag for underskud. Klageren anførte flere grunde til den lave husleje, herunder ægtefællens sygdom i 2001, som førte til et tidsbegrænset lejemål, og en oversvømmelse af kælderen i 2007, som gjorde det svært at anmode om en højere husleje. Klageren argumenterede for, at lejen skulle svare til "det lejedes værdi" og ikke nødvendigvis den reelle markedsleje, især da boligen var fra før 1991, hvilket begrænsede lejeregulering. Klageren fremhævede, at SKATs egen vejledning om forældrekøb tillader fradrag for underskud, selvom der ikke er udsigt til rentabilitet, og at forbrugsafgifter kan fratrækkes, når de betales som tillæg til lejen. Klageren mente, at SKAT ikke havde hjemmel til at fiksere en lejeindtægt eller nægte fradrag for underskud, da der var tale om et forhold mellem uafhængige parter og ikke et gavemiljø. Klageren henviste til og som grundlag for at acceptere de selvangivne indkomster.
Landsskatteretten bemærkede, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt anses for erhvervsmæssig virksomhed, jf. praksis som SKM2016.456.LSR.
Retten fandt, at de aconto betalte beløb for el, vand og varme samt de tilsvarende udgifter var udlejningsresultatet uvedkommende, jf. Vestre Landsrets dom af 4. september 2008, offentliggjort som SKM2008.723.VLR.
Det blev fastslået, at en årlig leje på 24.000 kr. på intet tidspunkt havde kunnet dække de løbende udgifter. På denne baggrund fandt Landsskatteretten, at der var grundlag for at fravige udgangspunktet om, at udlejning af fast ejendom er en erhvervsmæssig aktivitet. Da klageren ikke blev anset for at drive erhvervsmæssig virksomhed, var der ikke grundlag for at beskatte klageren af en fikseret lejeindtægt, som påberåbt af SKAT.
Landsskatteretten konkluderede, at klageren ikke havde drevet en erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed i indkomstårene 2012 og 2013. Den påklagede afgørelse blev derfor stadfæstet.
To ægtefæller fik medhold ved Retten i Horsens i, at deres ridecenter og stutteri blev drevet erhvervsmæssigt, hvilket åbner for fradrag for underskud.
Skatteministeriet
SkatteministerietSagen omhandlede SKATs tilsidesættelse af en lejeaftale og skønsmæssig ansættelse af lejeindtægt for en ejerlejlighed, samt beskatning efter nettoindkomstprincippet ved udlejning af en andelsbolig til klagerens mor. Klageren havde ikke selvangivet indkomst fra udlejningen af nogen af ejendommene.
Klageren ejede en ejerlejlighed på [adresse1], som han udlejede til [person1]. Ifølge en lejekontrakt, der først blev fremlagt underskrevet under Landsskatterettens behandling, var lejen fastsat til 3.000 kr. om måneden. SKAT fandt, at denne leje var væsentligt under markedslejen, som en ejendomsmægler vurderede til 700-800 kr. pr. kvadratmeter for en lejlighed i middelgod stand i området. Lejligheden var 78 kvadratmeter. Klageren havde desuden afholdt betydelige udgifter til renovering (ca. 1.200.000 kr.) og møbler (ca. 220.000 kr.) uden at regulere huslejen. Derudover havde klageren betalt for kabel-tv, fællesudgifter, varme og el for lejeren, hvilket normalt ikke er inkluderet i huslejen.
Skatteministeriet har offentliggjort de nye beløbsgrænser for 2025 og 2026, hvor en markant regulering på 4,8 pct. i 2026 vil ændre personfradrag, topskat og beskæftigelsesfradrag.
Udviklingen i reguleringstallet i personskattelovens § 20, 1991-2026
SKAT havde ikke modtaget dokumentation for betalt husleje fra lejeren, og klageren oplyste, at betalingerne var sket kontant. SKAT tilsidesatte lejekontrakten i henhold til Skattekontrolloven § 6, stk. 7, jf. Skattekontrolloven § 5, stk. 3, og ansatte en skønsmæssig lejeindtægt. Den skønsmæssige husleje blev fastsat til 7.000 kr. pr. måned for perioden 1. januar 2008 til 31. marts 2009 og 9.000 kr. pr. måned fra 1. april 2009, efter renoveringen. Overskuddet blev opgjort således af SKAT:
| År | Lejeindtægt (kr.) | Udgifter (kr.) | Overskud (kr.) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 84.000 | 46.007 | 37.993 |
| 2009 | 102.000 | 46.384 | 55.616 |
| 2010 | 108.000 | 46.000 | 62.000 |
Klagerens repræsentant fastholdt, at lejekontrakten skulle respekteres, da den var indgået mellem uafhængige parter, og at der var fremskaffet den anmodede dokumentation. Klagerens oprindelige opgørelse af udlejningsresultatet for [adresse1] viste underskud for alle år:
| År | Indtægter (kr.) | Udgifter (kr.) | Underskud (kr.) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 36.000 | 82.957,21 | 46.957,21 |
| 2007 | 36.000 | 104.897,62 | 68.897,62 |
| 2008 | 36.000 | 103.087,82 | 67.087,82 |
| 2009 | 36.000 | 43.872,39 | 7.872,39 |
| 2010 | 36.000 | 43.738,36 | 7.738,36 |
Klageren havde erhvervet en andelslejlighed på [adresse2] til sin mor, som lejede den for 4.600 kr. om måneden. SKAT tilsidesatte også denne lejekontrakt, da lejen ikke svarede til markedslejen. SKAT ansatte lejen til 6.950 kr. om måneden fra 2009, hvilket klagerens repræsentant erklærede sig enig i. På trods af den højere ansatte leje, dækkede lejeindtægten ikke boligafgiften, hvilket resulterede i et vedvarende underskud. Klagerens oprindelige opgørelse for [adresse2] viste også underskud:
| År | Indtægter (kr.) | Udgifter (kr.) | Underskud (kr.) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 27.600 | 39.438 | 11.838 |
| 2008 | 55.200 | 100.572 | 45.372 |
| 2009 | 55.200 | 100.572 | 45.372 |
| 2010 | 55.200 | 100.572 | 45.372 |
SKAT vurderede, at udlejningen af andelsboligen ikke var erhvervsmæssig, og at den derfor skulle beskattes efter nettoindkomstprincippet, hvilket betød, at underskuddet ikke kunne fradrages i anden indkomst. Klagerens repræsentant gjorde gældende, at udlejningen var erhvervsmæssig, da den nu skete på markedsvilkår, og at underskuddet derfor skulle være fradragsberettiget. Repræsentanten opgjorde det samlede resultat før renter for begge lejligheder som følger:
| År | [adresse1] Overskud (kr.) | [adresse2] Underskud (kr.) | Samlet resultat (kr.) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 11.384,58 | 250 | 11.134,58 (overskud) |
| 2009 | 9.944,38 | 27.372 | 17.427,62 (underskud) |
| 2010 | 9.552,60 | 17.172 | 7.619,40 (underskud) |
Sagen blev afgjort i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b, som fastslår, at indtægt fra udlejning af fast ejendom er skattepligtig indkomst.
Sagen omhandler en klagers ret til fradrag for underskud af en udlejningsvirksomhed i indkomstårene 2013, 2014 og 2015. ...
Læs mereSagen omhandler en klagers udlejning af en andelsbolig til sin søn og den skattemæssige behandling heraf, herunder spørg...
Læs mereJustering af ejendomsskattereglerne: Ændringer i låneordninger, samvurderinger og kommunal budgetsikkerhed
