Landsskatteretten: Overdragelse af ejerlejlighed - Særlige omstændigheder ved realkreditbelåning

For så vidt angår ejendomsavancebeskatning henviste Skattestyrelsen til Ejendomsavancebeskatningsloven § 2, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 3, stk. 1, som fastslår, at den værdi, der lægges til grund for gaveafgift, også anvendes som afståelsessum for overdrageren og anskaffelsessum for erhververen.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant påstod, at alle spørgsmål skulle besvares med ”ja”, idet der ikke forelå særlige omstændigheder, der kunne fravige 15 %-reglen. Repræsentanten henviste til, at værdiansættelsescirkulæret er indført for at give forudberegnelighed. Det blev fremhævet, at Højesterets dom i SKM2016.279.HR fastslog, at skattemyndighederne skal acceptere 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Repræsentanten argumenterede for, at de særlige omstændigheder, der typisk har ført til fravigelse af reglen i retspraksis (f.eks. kort ejertid, væsentlige forbedringer, salg til tredjemand kort efter overdragelse, eller belåning langt over 80 % af handelsprisen), ikke var til stede i denne sag. Klageren havde ejet ejendommen i 7 år og 8 måneder, og den aktuelle belåning var en flytning af et eksisterende lån, ikke en ny belåning, og køber overtog ikke gælden. Repræsentanten henviste til flere domme og Skatterådsafgørelser, der understøttede, at en længere ejertid og en låneflytning ikke nødvendigvis udgjorde særlige omstændigheder.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skattestyrelsens afslag på spørgsmål 1, 2 og 3.

Spørgsmål 1 og 3: Gavebeskatning og anvendelse af 15 %-reglen

Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som berettigede tilsidesættelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2. afsnit). Dette medfører, at ejendommen ikke kan overdrages til den ønskede pris på 1.897.500 kr. uden gaveafgift.

Retten lagde vægt på følgende:

• Klageren optog i marts 2021 et realkreditlån på 2.683.000 kr. i ejendommen. Dette skete ca. 2 år og 9 måneder før det bindende svar fra Skattestyrelsen.
• Realkreditinstituttet havde ved en maksimal belåning på 80 % af ejendommens værdi anslået værdien til mindst 3.353.750 kr.
• Denne anslåede værdi var ca. 75 % højere end den foreslåede overdragelsessum på 1.897.500 kr. og ca. 103 % højere end den offentlige ejendomsvurdering på 1.650.000 kr.

Landsskatteretten henviste til Højesterets domme, herunder SKM2016.279.HR, SKM2021.267.HR, SKM2022.507.HR og SKM2024.33.HR, som fastslår, at skattemyndighederne kan fravige 15 %-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder. En realkreditbelåning kan i sig selv udgøre en sådan særlig omstændighed, hvis den viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, baseret på en samlet konkret vurdering af prisforskellen og den tidsmæssige sammenhæng.

Det blev bemærket, at klagerens argument om, at lånoptagelsen alene skyldtes bankskifte, ikke kunne føre til et andet resultat. Landsskatteretten fandt heller ikke, at klageren havde en berettiget forventning om altid at kunne anvende 15 %-reglen, jf. SKM2022.3.ØLR.

Spørgsmål 2: Ejendomsavancebeskatning

Landsskatteretten stadfæstede Skattestyrelsens besvarelse af spørgsmål 2. Det blev fastslået, at den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift i forbindelse med overdragelsen, også skal anvendes som afståelsessum for overdrageren og anskaffelsessum for erhververen i relation til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, Ejendomsavancebeskatningsloven § 2, stk. 2, Ejendomsavancebeskatningsloven § 3, stk. 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 3, stk. 2. Da 15 %-reglen blev tilsidesat for gavebeskatningen, kunne den heller ikke anvendes for ejendomsavancebeskatningen.

Landsskatteretten stadfæstede, at denne realkreditbelåning udgjorde en særlig omstændighed, der berettigede Skattestyrelsen til at fravige 15 %-reglen. Forældrenes argument om, at der var tale om en almindelig låneomlægning uden en ny fysisk vurdering, blev ikke tillagt vægt. Konsekvensen var, at overdragelsen skulle ske til handelsværdien for at undgå gavebeskatning for datteren, og denne værdi skulle ligeledes anvendes ved opgørelsen af forældrenes ejendomsavance.