Huslejenævnet korrigerer varmeregnskab for 2023: Udlejer skal justere fordelingsnøgler og fjerne fællesudgifter

Huslejenævnet traf afgørelse om, at varmeregnskabet for 2023 skulle korrigeres på flere punkter, hvilket resulterede i et lavere efterbetalingskrav for lejeren og en tilbagebetaling af en del af et tidligere efterbetalingskrav. Lejeren fik medhold i de væsentligste indsigelsespunkter.

Nævnets hovedkonklusioner

• Regnskabets gyldighed og frister: Nævnet fandt, at varmeregnskabet var aflagt i overensstemmelse med Lejeloven § 73 og Lejeloven § 75. Selvom udlejer havde inkluderet irrelevante udgiftsposter for erhvervslejemål, fandtes dette ikke at gøre regnskabet ugyldigt, da lejers andel var tilstrækkeligt tydelig. Lejers indsigelse og udlejers indbringelse af sagen for nævnet var inden for fristerne i Lejeloven § 77.
• Irrelevante udgiftsposter (punkter 1-6): Nævnet konstaterede, at de af lejer anførte udgiftsposter (varmemester, henlæggelse, reparationer, administration, leje af fyrrum, Vand Varmecentral, toiletter m.v.) ikke vedrørte det individuelle varmeregnskab for lejemålet og derfor ikke gav anledning til korrektion.
• Varmeforbrug fællesarealer: Udgiften til varmeforbrug på fællesarealer (4,61 kr. for lejer) skulle fjernes fra varmeregnskabet. Nævnet henviste til, at denne udgift har karakter af en driftsudgift for ejendommen og ikke kan medtages i lejers individuelle varmeregnskab, jf. Lejeloven § 65, stk. 1.
• Lovmæssige forbrugsoplysninger: Udgiften på 45 kr. for lovmæssige forbrugsoplysninger blev godkendt, da den er hjemlet i Lejeloven § 72, stk. 4 og blev anset for rimelig. Adgang til Istaonline blev fundet tilstrækkelig.
• Varmekvadratmeter: Nævnet fastslog, at de samlede varmekvadratmeter for ejendommen skulle være 4.002 m2, ikke 3.873 m2. Dette var i overensstemmelse med nævnets faste praksis og tidligere afgørelser (EMN-2021-02450, EMN-2022-02616, EMN-2023-06536). De to erhvervslejemål uden radiatorer skulle fortsat indgå i fordelingen, da de drager nytte af ejendommens opvarmning. Lejers andel af den forbrugsuafhængige del af rumopvarmningen blev herefter beregnet til 2.223,87 kr.
• Varmt vand haneandele: Nævnet afgjorde, at de samlede haneandele for ejendommen skulle opgøres til 168,25, ikke 149. Dette var baseret på udlejers egen anvendelse i 2024-regnskabet og manglende dokumentation for 2023-tallet. Lejemålets andel af den forbrugsuafhængige del af udgiften til opvarmning af varmt vand blev herefter beregnet til 956,27 kr.

Finansielt udfald

Efter korrektionerne udgjorde lejers samlede varmeudgifter 17.826,23 kr. Da lejeren havde betalt 15.600 kr. i acontobidrag, udgjorde udlejers efterbetalingskrav 2.226,23 kr. Hvis lejeren allerede havde betalt udlejers oprindelige efterbetalingskrav for 2022 på 2.428,46 kr., skulle differencen på 202,23 kr. (2.428,46 kr. – 2.226,23 kr.) tilbagebetales til lejeren. Manglende tilbagebetaling inden den 1. juli 2025 vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond, jf. lov om boligforhold § 22.

Udlejer indbragte efterfølgende sagen for Huslejenævnet den 10. juli 2023. Udlejer gjorde principalt gældende, at lejers klage skulle afvises, da den ikke opfyldte specifikationskravet i Lejeloven § 77, stk. 1, tredje punktum. Subsidiært påstod udlejer, at varmeregnskabet skulle godkendes som aflagt.

Under høringsprocessen præciserede lejer, at de ikke betvivlede aflæsningernes rigtighed, men fastholdt deres klage med henvisning til de registrerede radiator-enheder og lejemålets størrelse som hovedårsagerne til deres "anke". Huslejenævnets behandling var derfor begrænset til de punkter, som lejer havde omtvistet, specifikt de registrerede radiator-enheder.