Boets indsigelser

Boet efter lejer bestred samtlige krav og anførte:

• At lejemålet var tilbageleveret i god stand
• At udlejer ikke havde dokumenteret, at istandsættelsesarbejderne havde været påkrævet
• At udlejer ikke havde dokumenteret misligholdelse i lejeretlig forstand
• At de fremlagte 35 billeder alene viste almindelige brugsspor, der naturligt følger af en beboelsesperiode på 26 år
• At et krav på 118.305 kr. var udokumenteret og urimeligt at pålægge boet
• At kravet subsidiært skulle nedsættes skønsmæssigt af nævnet

Udlejers standpunkt

Udlejer fastholdt kravet og henviste til uddrag fra BL (Boligselskabernes Landsforening) vedrørende vedligeholdelse. Udlejer anførte, at manglende vedligeholdelse udgør misligholdelse, når den medfører forringelse af det lejede, og at spor efter rygning under visse omstændigheder — herunder når lejer ikke har foretaget tilstrækkelig ekstra rengøring — kan udgøre misligholdelse, der berettiger til udgifter til nikotinspærre. Udlejer henholdt sig til indflytningsrapporten sammenholdt med synsrapporten og den fremlagte billeddokumentation.

Nævnet modtog indflytningsrapport og billeddokumentation fra udlejer til brug for sagsbehandlingen. Nævnet påså desuden, at de formelle regler i Almenlejeloven § 94 var overholdt, herunder rettidige indkaldelser, prisoverslag og den endelige flytteafregning — samt at reglerne i kapitel 6 i bekendtgørelse nr. 640 af 15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger var overholdt.

Beboerklagenævnet nedsætter boets andel af istandsættelsesudgifter fra 118.305 kr. til 113.286,25 kr., idet nævnet delvist giver boet medhold for så vidt angår el-arbejdet, men i øvrigt stadfæster udlejers krav.

Afgørelse om forkortet varsel

Nævnet konstaterede indledningsvist, at boet ikke var indkaldt til syn med det lovbestemte uges varsel efter Almenlejeloven § 94, stk. 1. Med henvisning til Vestre Landsrets dom i TBB 2013 563 fandt nævnet imidlertid, at boet ved at møde op til synet accepterede, at synet var indkaldt med forkortet varsel. Kravet er herefter realitetsbehandlet.

Malerarbejde — 106.866,74 kr. (godkendt fuldt ud)

Billedmateriale dokumenterede misfarvede vægge og lofter med gullige nikotinbelægninger samt huller i vægge. Manglerne fremgik ikke af indflytningsrapporten. Med henvisning til UFR 2012 384 V fandt nævnet, at lejer ikke havde sørget for den ekstra rengøring og vedligeholdelse, der var nødvendig for at undgå misligholdelse som følge af rygning. Boet hæfter for den fulde udgift til malerarbejde inkl. nikotinspærre.

VVS-arbejde — 1.919,51 kr. (godkendt fuldt ud)

Billeder dokumenterede et gaskomfur opsat i lejemålet, som ikke fremgik af indflytningsrapporten. Nævnet fandt, at boet hæfter for udgiften til fjernelse af gaskomfuret, der er opsat i boperioden.

El-arbejde — nedsat fra 9.518,75 kr. til 4.500 kr. (delvist godkendt)

Udlejer dokumenterede ved billeder behov for udskiftning af stikkontakter og lampeudtag i stue, entré og værelser. Derimod fremlagde udlejer ikke billeddokumentation for el-arbejde i lejemålets øvrige rum. Nævnet nedsatte derfor udgiften skønsmæssigt til 4.500 kr.

Samlet resultat

Afgørelsen kan i henhold til Almenlejeloven § 106, stk. 1 indbringes for boligretten senest fire uger efter meddelelse om afgørelsen.

Lejer bestred kravet, idet lejer mente, at de påståede skader enten var almindelig slid og ælde eller ikke kunne tilskrives lejer. Lejemålet var omfattet af B-ordningen, hvilket betyder, at lejer som udgangspunkt kun hæfter for misligholdelse og ikke for almindelig slid og ælde.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte udlejers dokumentation, herunder fraflytningsrapporten, elektriker- og malerregninger samt billeddokumentation. Nævnet vurderede, om de enkelte poster på regningerne kunne henføres til misligholdelse fra lejers side, eller om de faldt ind under almindelig slid og ælde, som lejer ikke hæfter for i en B-ordning. Der blev lagt vægt på, at bevisbyrden for misligholdelse påhviler udlejer, og at misligholdelse skal opgøres efter almindelige erstatningsretlige principper, jf. Almenlejeloven § 25, stk. 4.