Afgørelse om udsættelse af lejemål efter tilståelse af ildspåsættelse trukket tilbage

Udlejers Anbringender

Udlejer (Boligforening) anførte, at de fremlagte dokumenter tilstrækkeligt beviste den adfærd, der lå til grund for ophævelsen, og at sagen derfor kunne fremmes ved en umiddelbar fogedforretning. Det blev fremhævet, at sønnen havde tilstået ildspåsættelserne over for politiet, og at hans alder (under den kriminelle lavalder) alene var årsagen til, at han ikke var dømt. Da sønnen var en del af husstanden, var lejemålet berettiget ophævet i medfør af Almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 12. Udlejer mente, at selv enkeltstående tilfælde af sådan misligholdende adfærd var tilstrækkeligt. Udlejer anførte endvidere, at sønnens ændrede forklaring som vidne i straffesagen ikke havde betydning, da han ikke skulle udtale sig om sin egen deltagelse. Politiafhøringerne var foregået betryggende med repræsentant fra sociale myndigheder og mulighed for gennemlæsning af forklaringen. Udlejer bestred, at Den Europæiske Menneskerettighedskonvention artikel 6, stk. 3, litra d fandt anvendelse i en civil sag om ophævelse af lejemål, da bestemmelsen alene vedrører straffesager.

Højesterets Begrundelse

Højesteret bemærkede, at Lejers søn, Person 1, havde trukket sin tilståelse til politiet tilbage. Desuden var den formodede medgerningsmand blevet frifundet af landsretten ved dom af 16. august 2007.

På dette grundlag fandt Højesteret, at politirapporterne med Person 1's tilståelse ikke udgjorde tilstrækkeligt dokumentbevis til at fremme udsættelsesforretningen. Dette var i overensstemmelse med Retsplejeloven § 597, stk. 1 sammenholdt med Retsplejeloven § 597, stk. 3.

Afgørelse

Højesteret tog Lejers påstand om afvisning til følge.

Sagen blev afvist fra fogedretten.

Sagsomkostninger

• Fogedret og Højesteret: Udlejer (Boligforening) skal inden 14 dage fra kendelsens afsigelse betale 7.000 kr. til statskassen.
• Landsretten: Udlejer (Boligforening) skal inden samme frist betale 3.400 kr. til Lejer.

Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter Renteloven § 8 a.

Lejerens Betaling og Bankens Rolle

• Lejeren forklarede, at hun den 7. august 2007 opdagede, at huslejen ikke var blevet betalt, og overførte penge til sin budgetkonto, hvorfra huslejen skulle betales. Hun antog, at betalingen herefter ville ske.
• Lejeren var på sommerferie fra den 8. til den 26. august 2007 uden internetadgang. Ved hjemkomst modtog hun påkravet, ophævelsesskrivelsen og et brev fra Danske Bank.
• Den 3. september 2007 erklærede Danske Bank, at en systemfejl havde forårsaget afvisning af huslejen. Den 7. september 2007 præciserede banken, at betalingen var afvist grundet manglende dækning på den specifikke konto, selvom der var dækning på en anden konto.
• Huslejen blev betalt den 27. august 2007, umiddelbart efter Lejerens hjemkomst fra ferie og efter modtagelse af ophævelsesskrivelsen.

Udlejers Argumentation

City Apartment ApS gjorde gældende, at påkravet opfyldte de formelle betingelser for ophævelse af lejemålet. De anførte, at inkluderingen af beløbet til beboerrepræsentationen var uden betydning, da det var en pligtig pengeydelse. Udlejer mente, at Lejeren var fuldt bekendt med forfaldsdatoen og den manglende betaling, og at Lejeren bar risikoen for ikke at have adgang til computer under ferien. Udlejer fastholdt, at misligholdelsen var væsentlig, da betalingen først skete efter lejemålets ophævelse.

Lejerens Argumentation

Lejeren påstod primært, at sagen skulle afvises, subsidiært at den skulle nægtes fremme. Lejeren anførte, at påkravet ikke opfyldte formkravene, da det ikke klart og tydeligt fremgik, hvilket beløb der skulle betales, idet ikke-pengepligtige ydelser (som beboerrepræsentationen) var inkluderet. Lejeren gjorde gældende, at misligholdelsen var uvæsentlig, jf. Lejeloven § 94, da der ikke tidligere havde været restance, og betalingen skete hurtigt efter opdagelsen af fejlen og hjemkomst fra ferie. Lejeren mente, at konsekvenserne af en ophævelse ikke stod mål med misligholdelsens karakter.