Frifindelse af ejendomsmægler i sag om mundtligt købstilbud og konkurrerende køber

Erstatning ved ophævelse af ejendomshandel

Sælgere har krav på erstatning for prisforskellen mellem den aftalte købspris og markedsprisen, selvom ejendommen ikke er videresolgt.

Sagens faktiske omstændigheder

Klageren mente at have indgået en bindende aftale med Modpart 1 om køb af en ejendom for 4.775.000 kr. Modpart 1 solgte imidlertid ejendommen til Modpart 2 for 5.000.000 kr. Klageren anlagde herefter to sager:

• Sag 1 (Klageren mod Modpart 1): Klageren krævede principalt, at Modpart 1 skulle give skøde på ejendommen, og subsidiært erstatning. Byretten fandt, at der var indgået en bindende aftale, men kunne ikke pålægge skødeoverdragelse, da Modpart 1 ikke længere ejede ejendommen. Modpart 1 blev frifundet på formelle grunde.
• Sag 2 (Klageren mod Modpart 2): Klageren krævede, at Modpart 2 skulle anerkende den bindende aftale, Klagerens utinglyste ret til ejendommen, og tilskøde ejendommen til Klageren.

Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse om, at der var indgået en bindende aftale mellem Klageren og Modpart 1. Landsretten tog ikke stilling til erstatningsspørgsmålet, da dette afhang af udfaldet af sagen mod Modpart 2. Modpart 1 blev dømt til at betale 205.000 kr. i sagsomkostninger til Klageren.

Parternes hovedpåstande og centrale argumenter

ETU Forsikring A/S's afslag:

ETU Forsikring afviste retshjælpsdækning med henvisning til forsikringsbetingelsernes punkt 7, litra a) og f), som omhandler omkostninger, der ikke er afholdt med rimelig grund, eller som skyldes forsømmelse fra sikrede eller dennes advokat. Selskabet anførte, at klagerens advokat burde have:

• Tilrettet påstanden i byretssagen, da ejendommen var overdraget til Modpart 2.
• Sikret tidligere tinglysning af stævningen på ejendommen for at undgå sagen mod Modpart 2.
• Ikke frafaldet den subsidiære påstand om erstatning i byretssagen.
• Adciteret Modpart 2 under byretssagen mod Modpart 1.

Selskabet mente, at ankesagen og sagen mod Modpart 2 var unødvendige som følge af advokatens forsømmelser, og at der ikke var rimelig grund til at føre begge sager.

Klagerens argumenter:

Klageren bestred forsikringsselskabets begrundelse og anførte, at:

• Modpart 1 havde adkomst til ejendommen, da stævningen blev udtaget, og Modpart 1 gjorde ikke gældende, at hun skulle frifindes på grund af overdragelsen. Byrettens frifindelse skete ex officio og var fejlagtig.
• Anmodning om tinglysning af stævningen blev indgivet, men Modpart 2's skøde blev tinglyst kort efter, før retten havde taget stilling til tinglysningsanmodningen. Klagerens advokat kunne ikke bebrejdes dette.
• Landsretssagen var nødvendig, da Modpart 1 fortsat nægtede den bindende aftale, uanset byrettens afgørelse.
• En adcitationssag ville også have medført omkostninger, og Klageren bestred, at den subsidiære påstand var frafaldet under hovedforhandlingen.
• Modpart 2 var i ond tro ved tinglysningstidspunktet, hvilket berettigede sagen mod Modpart 2.
• Sagerne var nødvendige og ikke indbyrdes modstridende, og Klageren havde krav på retshjælpsdækning, da sagerne blev ført med et gunstigt resultat.

Klageren henviste til Tinglysningsloven § 1, stk. 2 vedrørende god tro og ekstinktion, Tinglysningsloven § 12, stk. 3 og Tinglysningsloven § 23 vedrørende tinglysning af stævninger, samt Retsplejeloven § 312, stk. 3 og Retsplejeloven § 383 vedrørende sagsomkostninger og påstande i landsretten. Klageren argumenterede også for, at retsafgiften var korrekt beregnet ud fra ejendommens værdi, hvilket er sædvanlig praksis ved påstand om naturalopfyldelse.