Tilbageskødning af fejlagtigt solgt kommunal ejendom i Vesthimmerlands Kommune

Retten afsagde dom den 5. oktober 2011.

Rettens Begrundelse

Retten fastslog, at den udbudte ejendom i udbudsmaterialet var beskrevet som Matr.nr. 2 med et samlet grundareal på 2.905 m² og bestående af seks kædehuse. Part A ApS's tilbud var ligeledes afgivet på køb af Matr.nr. 2 med et grundareal på 2.905 m².

Det var derfor en fejl, at skødet tillige anførte overdragelse af ejendommen Matr.nr. 1, som ifølge tingbogen havde et grundareal på 1 ha 5.065 m².

Retten fandt ikke grundlag for at antage, at Part A ApS var bekendt med fejlen ved underskrivelsen af skødet. Dog burde begge parter, især Vesthimmerlands Kommune, have været opmærksomme på skødets fejlagtige angivelse af den solgte ejendom.

Retten konkluderede, at overdragelsen ikke omfattede ejendommen Matr.nr. 1. På baggrund af udbudsmaterialets og tilbuddets overensstemmende beskrivelser af ejendommen kunne Part A ApS ikke have haft en berettiget forventning om, at købet tillige omfattede Matr.nr. 1, som blandt andet er et kommunalt regnvandsbassin.

Retten fandt, at Part A ApS derfor var forpligtet til at tilbageskøde Matr.nr. 1 til kommunen. Det forhold, at Part A ApS efter overdragelsen havde pantsat ejendommen, kunne ikke føre til et andet resultat. Da fejlen var begået af Part A ApS's advokat, var Part A ApS forpligtet til at tilbageskøde ejendommen uden udgift og omkostninger for Vesthimmerlands Kommune.

Afgørelse

Part A ApS skal anerkende at være pligtig til at tilbageskøde ejendommen Matr.nr. 1 til Vesthimmerlands Kommune uden udgift og omkostninger for kommunen.

Part A ApS skal i medfør af Retsplejeloven § 312, stk. 1 betale sagsomkostninger til Vesthimmerlands Kommune med 20.100 kr. Beløbet dækker 18.000 kr. inklusiv moms til advokatbistand og 2.100 kr. til retsafgift. De idømte sagsomkostninger forrentes efter Renteloven § 8a.

Dommen er i medfør af Retsplejeloven § 218a, stk. 2 udfærdiget uden en fuldstændig sagsfremstilling.

Dom i Stigsborgsagen

Retten i Aalborg har afgjort, at et håndskrevet dokument fra 2005 ikke udgjorde et bindende løfte om byggeforbud på havnefronten i Nørresundby.

Beregning af Maksimalprisen

Maksimalprisen for en andelsbolig fastsættes ud fra tre hovedelementer i henhold til andelsboliglovens § 5:

1. Værdien af andelen i foreningens formue: Dette er den primære del af prisen og afhænger af ejendommens værdi.
2. Værdien af forbedringer i lejligheden: Individuelle forbedringer, som andelshaveren har bekostet.
3. Værdi/fradrag for vedligeholdelsesstand: Et tillæg eller fradrag, hvis boligens stand er markant bedre eller dårligere end normalt.

Hertil kan komme værdien af særligt tilpasset inventar.

Fire Metoder til Værdiansættelse af Ejendommen

Kernen i prisfastsættelsen er værdien af foreningens ejendom. Vejledningen beskriver de fire lovlige metoder, en andelsboligforening kan vælge imellem:

Foreningen vælger selv metode på generalforsamlingen, medmindre det er fastlagt i vedtægterne. Hvis der ikke er truffet en beslutning, kan den enkelte sælger vælge metode.

Forbedringer og Vedligehold

Vejledningen skelner skarpt mellem:

• Forbedringer på ejendommen: Arbejder, der øger hele ejendommens værdi (f.eks. nye altaner, nyt tag). Værdien tillægges ejendommens samlede værdi.
• Forbedringer i boligen: Individuelle arbejder i lejligheden (f.eks. nyt køkken, nyt badeværelse). Værdien beregnes som anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage.

Særregler og Sanktioner

Vejledningen dækker også en række særregler, herunder:

• Byfornyelse: Hvis en forening har modtaget offentlig støtte, skal støttebeløbet trækkes fra i formueopgørelsen for at undgå, at støtten kapitaliseres ved salg.
• Gældsposter: Prioritetsgæld i ejendommen skal opgøres til kursværdi, ikke den nominelle restgæld, for at give et retvisende billede af foreningens formue.
• Overpris: Hvis en andelsbolig sælges for mere end den lovlige maksimalpris, kan køberen kræve overprisen tilbagebetalt eller hæve handlen. Vejledningen fastslår, at der ikke findes en bagatelgrænse eller skønsmargin for overpris.