Sag om afvist dækning og aldersnedskrivning ved ejerskifteforsikring

Han anfører, at selskabets egne konsulenter internt har vurderet, at hele taget burde udskiftes og klassificeres som K3 i tilstandsrapporten. Klageren hævder, at selskabet har handlet i strid med Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder § 3 og Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder § 4 ved at give vildledende oplysninger. Han fastholder, at udbedringen er en reparation, ikke en forbedring, og derfor ikke skal aldersnedskrives, især da taget kun var 8 år gammelt ved overtagelsen. Klageren insisterer på, at skader på betongulv og etageadskillelse af beton er anmeldt og besigtiget, trods selskabets benægtelse. Han mener, at en skade først er en skade, når den konstateres og anmeldes korrekt inden for forsikringstiden.

Selskabets påstande og argumenter

Dansk Boligforsikring har anerkendt delvis dækning for tagkonstruktionen på den nordlige del af baghuset med 87.000 kr. efter selvrisiko og aldersnedskrivning. Selskabet afviser dækning af tagkonstruktionen i den sydlige del og tilbød 10.000 kr. i kulance for forstærkning af lasker. Selskabet argumenterer for, at udskiftning af undertaget er en forbedring, der kan aldersnedskrives i henhold til forsikringsbetingelsernes tabel D. Deres skøn er, at tagkonstruktionen er 64-72 år gammel, hvilket medfører en erstatning på 30% af 100.000 kr. for bræddeunderlag og tagpap. Selskabet afviser dækning af betondæk og betongulv med henvisning til, at disse skader ikke blev anmeldt i forsikringstiden, og at policen udløb den 15. februar 2018. Desuden har selskabet anmodet nævnet om at vurdere, om klageren har udvist retsfortabende passivitet ved den sene anmeldelse.

Skønsmandens vurdering

En uvildig syns- og skønsmand har konstateret nedbrud i spærkonstruktionen med nedsat styrke og risiko for yderligere skade. Skønsmanden vurderer, at udbedringen af tagkonstruktionen er en reparation. For etageadskillelsen (både beton og træ) vurderes det, at skaderne burde have været anmærket med karakteren K2 i tilstandsrapporten. Skønsmanden anfører, at betongulvet burde have været anmærket K1. Skønsmanden har estimeret omkostninger for udbedring af betondækket til 80.000 kr. (med 60% forbedringsandel), træbjælkelaget til 100.000 kr. (70.000 kr. reparation, 30.000 kr. gulvbelægning med 80% forbedringsandel), og betongulvet til 250.000 kr. (med 85% forbedringsandel).

Ankenævnet for Forsikring har afsagt følgende kendelse:

Nævnet finder, at selskabet ikke har bevist, at klageren burde have haft kendskab til skadernes karakter mere end tre år før skadeanmeldelsen den 27. maj 2017. Der er derfor ikke grundlag for at statuere forældelse i henhold til Forældelsesloven § 2 og Forældelsesloven § 3, ligesom der ikke er udvist retsfortabende passivitet i forhold til kravet mod selskabet.

Tagkonstruktionen

Klageren har bevist, at der foreligger nedbrudsskader i tagkonstruktionen, som nødvendiggør nedtagning af det overliggende stålpladetag, udskiftning af det gamle tagpaptag samt reparationer af spærkonstruktionen i nødvendigt omfang. Det er dog ikke godtgjort, at det er nødvendigt at udskifte alt træværk i tagkonstruktionen.

Selskabet skal genoptage sagsbehandlingen med henblik på at opgøre erstatningens størrelse for tagkonstruktionen på grundlag af konkrete udbedringstilbud. Nævnet finder det betænkeligt at lægge skønsmandens vurdering af udbedringsomkostningerne til grund, da klageren er berettiget til udbedring ved samme byggemåde som det eksisterende.

Selskabet er berettiget til at foretage aldersnedskrivning for udgifter til udskiftning af bræddeunderlag og tagpap i henhold til forsikringsbetingelsernes afskrivningstabel D. Denne tabel finder anvendelse ved 'fast undertag af brædder med belægning, lukket tagdækning'. Nævnet lægger til grund, at tagkonstruktionen er mellem 64 og 72 år gammel, og at erstatningen derfor udgør 30% for bræddeunderlag og tagpap.

Etageadskillelsen

Beton

Nævnets flertal kan ikke kritisere selskabets afvisning af dækning for den del af etageadskillelsen, som er udført i beton. Dette skyldes, at forholdet ikke er anført i skadesanmeldelsen eller den efterfølgende korrespondance, og selskabets besigtigelseskonsulenter har ikke fået forevist skader på etagedækket. Udgifterne hertil fremgår heller ikke af klagerens erstatningsopgørelser.

Træbjælkelag med gulvbrædder

Flertallet finder, at forholdet vedrørende etageadskillelsen, der består af et traditionelt træbjælkelag med gulvbrædder, udgør en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Dette er baseret på skønsmandens vurdering af nedbrudt træ i bjælkelaget og gulvbrædderne som følge af utætheder i den gamle tagbelægning og almindelig ælde. Skønsmanden har anført, at forholdet burde have været anmærket med karakteren K2 i tilstandsrapporten.

Selskabet skal afholde klagerens udgifter til selve reparationsarbejdet i bjælkelaget med 70.000 kr. For så vidt angår udskiftning af gulvbrædderne, er selskabet berettiget til at foretage afskrivning for alder i henhold til forsikringsbetingelsernes afskrivningstabel B, der finder anvendelse ved 'massive trægulve'. Det lægges til grund, at gulvbrædderne er fra ejendommens opførelse (over 100 år gamle), og at erstatningen derfor udgør 37%. Selskabet skal dække klagerens udgifter til udskiftning af gulve med 11.100 kr.

Det samlede erstatningsbeløb vedrørende 'etageadskillelse – træbjælkelag' udgør herefter 81.100 kr.

Betongulvet i stueetagen

Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at forholdene ved betongulvet udgør en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet har lagt vægt på, at der er tale om et gammelt betongulv, og at revnerne er afvist som forventelige for et gammelt værksted, hvor betonen formentlig er støbt direkte på jord. Den omstændighed, at skønsmanden vurderer, at forholdet burde have været beskrevet i tilstandsrapporten med en karakter K1 (mindre alvorlig skade), kan ikke føre til et andet resultat.

Afgørelse

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal anerkende, at klageren er berettiget til dækning for nedtagning af hele stålpladetaget, udskiftning af det gamle tagpaptag og udskiftning og reparationer af spærkonstruktionen i nødvendigt omfang. Selskabet skal genoptage sagsbehandlingen med henblik på at opgøre erstatningens størrelse for så vidt angår tagkonstruktionen.

Selskabet skal endvidere anerkende, at forholdet vedrørende den del af etageadskillelsen, der består af et traditionelt træbjælkelag med gulvbrædder, udgør en dækningsberettiget skade. Selskabet skal dække klagerens udgifter med i alt 81.100 kr.

Klageren får i øvrigt ikke medhold. Klagegebyret tilbagebetales.

Klagerens påstande:

• De oversavede tagsten udgør en fysisk skade, som medfører utætheder ved kraftig regn og nedsætter husets værdi.
• Han har selv målt betydelige mængder vand i væggene i efteråret 2017.
• En udtalelse fra hans blikkenslager af 25. juli 2017 konkluderer, at arbejdet er "delvis udført ukorrekt", og at de afkortede skifersten "på sigt, medfører vandindtrængen".
• Tilstandsrapporten fra 2015 indeholdt en K3-anmærkning om løftede skiferplader med "forøget risiko for fugt/vandindtrængning".

Selskabets påstande:

• Forholdet er ikke en "skade" i forsikringens forstand, men en 23 år gammel reparation af kosmetisk karakter.
• To besigtigelser (august og december 2017) viste ingen tegn på utætheder, skjolder, plamager eller opfugtning.
• Forholdet nedsætter ikke ejendommens brugbarhedsværdi.
• Der var ingen "nærliggende risiko for skade" på overtagelsestidspunktet, da taget har været i denne stand i over 20 år uden problemer.
• Selskabet tilbød at betale for at åbne op til skunkvæggen for at undersøge for fugt, hvilket klageren afviste.

Sagen involverede flere udvekslinger af synspunkter, besigtigelsesnotater og et tilbud fra et tømrerfirma, som parterne tolkede forskelligt.