Sag om misrekommandering i ejendomsmæglerbranche - Overtrædelse af Markedsføringsloven

Sagens parter og baggrund

Sagen omhandlede en tvist mellem ejendomsmæglerfirmaerne EDC Mæglerne v/ Poul Erik Bech (sagsøger) og 2V Nørrebro/City v/ Torben Sonne (sagsøgte). Tvisten opstod, da en ejendomsmæglerassistent ansat hos 2V sendte en skrivelse til sælgere, der havde valgt EDC som deres mægler.

Sælgerne havde oprindeligt fået et salgsbudget fra 2V på 965.000 kr. for deres ejerlejlighed. De valgte dog at indgå en formidlingsaftale med EDC, som vurderede ejendommen til 981.000 kr., men efter sælgernes ønske blev udbudsprisen fastsat til 1.054.000 kr. med en aftale om prisnedsættelse efter otte uger, hvis ejendommen ikke var solgt.

Den kritiske skrivelse

Den 17. november 1999 sendte Lars Højer, ejendomsmæglerassistent hos 2V, en skrivelse til sælgerne. I skrivelsen kritiserede han EDC's prisfastsættelse og service med udtalelser som:

• "den pris der er sat på jeres lejlighed er for høj."
• "spild af jeres tid og dårlig service."
• "EDC har været på Nørrebro næsten 1 mdr de vil gerne have lejligheder til salg så de kan putte noget i vinduet."
• "Jeg er ked af at i har valgt forkert..."

Skrivelsen blev kun sendt til de pågældende sælgere og ikke offentliggjort.

Sagsøgers reaktion og påstande

EDC blev bekendt med skrivelsen og anlagde sag mod 2V. EDC nedlagde følgende påstande:

• Anerkendelse af overtrædelse: Sagsøgte skulle anerkende at have handlet i strid med god markedsføringsskik, jf. Markedsføringsloven § 1 og/eller Markedsføringsloven § 2.
• Erstatning: Sagsøgte skulle betale 45.000 kr. i erstatning, subsidiært et mindre beløb efter rettens skøn. Dette beløb blev senere reduceret til 40.000 kr., da 2V havde betalt 5.000 kr. som kulancebeløb. Erstatningskravet dækkede forøgede markedsføringsudgifter og et skønsmæssigt beløb for markedsforstyrrelse.
• Bøde: Sagsøgte skulle idømmes en bøde, jf. Markedsføringsloven § 22.

Sagsøgtes forsvar

2V nedlagde påstand om frifindelse. De anførte, at skrivelsen var en spontan handling fra en ikke-ledende medarbejder, og at ledelsen ikke havde kendskab til den. 2V's ejer havde efterfølgende sendt en berigtigelsesskrivelse til sælgerne og betalt 5.000 kr. i kulancebeløb til EDC. 2V mente ikke, at der var dokumenteret et tab for EDC, da kundeforholdet blev opretholdt og formidlingsaftalen forlænget. De bestred også årsagssammenhængen mellem brevet og EDCs annonceringsudgifter, som de mente skyldtes den høje udbudspris.

Rettens vurdering og afgørelse

Sø- og Handelsretten fandt, at Lars Højers skrivelse af 17. november 1999 utvivlsomt var egnet til at påvirke efterspørgslen og indeholdt utilbørlige og misrekommanderende angivelser over for EDC. Retten lagde vægt på, at skrivelsens udtalelser om prisfastsættelsen var objektivt urigtige, idet den høje udbudspris var fastsat efter sælgernes ønske, og EDC's egen vurdering var lavere.

Da Lars Højer var ansat hos 2V, og handlingen lå inden for hans arbejdsområde, fandt retten, at 2V havde handlet i strid med god markedsføringsskik, jf. Markedsføringsloven § 1, og havde overtrådt Markedsføringsloven § 2.

Erstatning og bøde

Retten frifandt sagsøgte for påstanden om erstatning. Dette blev begrundet med, at der ikke var dokumenteret eller sandsynliggjort en markedsforstyrrelse, og at EDC bibeholdt kundeforholdet, endog med en efterfølgende forlængelse af formidlingsaftalen. Da 2V allerede havde betalt 5.000 kr., fandt retten ikke grundlag for yderligere erstatning.

Den forskyldte straf i medfør af Markedsføringsloven § 22 bortfaldt. Retten henviste til Straffeloven § 84, stk. 1, nr. 6 og [Straffeloven § 84, stk. 1, nr. 8). Dette skyldtes, at skrivelsen kun var sendt til én sælger og ikke offentliggjort, samt at 2V havde forsøgt at afværge skaden og genoprette tilliden.

Sagsomkostninger

Sagsøgte blev pålagt at betale 7.000 kr. i delvise sagsomkostninger til sagsøger inden 14 dage.