Sag om vildledende markedsføring i forbindelse med ejendomsmæglers skødeskrivning

Sagen omhandler en strid mellem ejendomsmæglerfirmaet EDC Mæglerne Svend Aage Sørensen A/S (sagsøger) og tre advokatfirmaer i Vejen (sagsøgte). Striden opstod, efter at de sagsøgte indrykkede en annonce i Vejen Avis og udsendte en pressemeddelelse, der kritiserede sagsøgerens praksis med at udfærdige skøder for købere.

Baggrund for Sagen

Indtil 1. januar 1997 forbød den tidligere "vinkelskriverlov" ejendomsmæglere at udfærdige skøder. Denne bestemmelse blev ophævet, hvilket åbnede mulighed for ejendomsmæglere til at udføre denne opgave. I andet halvår af 1998 begyndte sagsøgeren at tilbyde "SKØDEEKSPEDITIONSAFTALE" til købere, hvor sagsøgeren udfærdigede skøder mod et honorar på 5.000 kr. inkl. moms. Aftalen indeholdt en erklæring om, at køber havde modtaget uvildig rådgivning fra egne rådgivere, og at EDC alene repræsenterede sælger.

Sagsøgeren forklarede, at de altid opfordrede købere til at søge uvildig rådgivning, og at prisforskellen på skødeskrivning hos mægleren (4.000 kr. + moms) og advokater (8.000 kr. + moms) skyldtes, at mægleren ikke ydede rådgivning. Sagsøgeren oplyste endvidere, at købsaftalerne siden 9. december 1998 altid indeholdt et forbehold om købers rådgiveres indsigelser.

De Sagsøgtes Annonce

Den 8. december 1998 indrykkede de sagsøgte en annonce i Vejen Avis med overskriften "ADVOKATERNE I VEJEN TILBYDER GRATIS KURSER OM KØB AF BOLIG". Annoncen indeholdt bl.a. følgende udsagn:

• "Vi mener det er meget vigtigt, at en uvildig person ser købsaftalen, inden køberen binder sig. Derfor er vi betænkelige ved EDC's nye praksis i Vejen, hvorefter en købsaftale ikke længere er betinget af uvildige rådgiveres godkendelse."
• "Førhen kunne køber uden omkostninger komme ud af en købsaftale, hvis det ved nærmere gennemgang viste sig, at indholdet ikke svarede til købers forventninger. Det kan man ikke nu. I stedet udfærdiger EDC tillige skødet på vegne af køber!"
• "EDC i Vejen v/Svend Aage Sørensen mener, de kan tilgodese både køber og sælgers interesser. Kan den, der får provision af salgssummen, samtidig være købers mand? Det mener vi ikke."

De sagsøgte sendte også en pressemeddelelse med tilsvarende indhold til lokale medier og pengeinstitutter.

Parternes Anbringender

Sagsøgerens påstande:

1. De sagsøgte påbydes at berigtige udsagnene: "EDC i Vejen v/Svend Aage Sørensen mener, de kan tilgodese både køber og sælgers interesser." og "Kan den, der får provision af salgssummen, samtidig være købers mand?".
2. Berigtigelsen skal ske ved annoncering i Vejen Avis for de sagsøgtes regning på en tilsvarende fremtrædende måde.
3. De sagsøgte tilpligtes at betale 50.000 kr. i erstatning med procesrente.

Sagsøgeren gjorde gældende, at de sagsøgte havde overtrådt Markedsføringsloven § 2, stk. 1 - 3 ved at fremsætte vildledende og urigtige udsagn, og at de havde handlet i strid med god markedsføringsskik jf. Markedsføringsloven § 1. Sagsøgeren fastholdt, at deres praksis var i overensstemmelse med Lov om omsætning af fast ejendom § 9, § 15 og § 16.

De sagsøgtes påstande:

• Frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end påstået.

De sagsøgte gjorde gældende, at sagsøgerens adfærd med skødeekspedition udgjorde en overtrædelse af Lov om omsætning af fast ejendom § 15 og § 16, og at sagsøgerens samlede adfærd var en omgåelse af forbudene i disse bestemmelser. De bestred derfor at have overtrådt Markedsføringsloven § 1 og § 2. De sagsøgte argumenterede, at der var en risiko for sammenblanding af sælger- og køberrådgivning, og at køberen ikke modtog tilstrækkelig rådgivning.

Sø- og Handelsretten fandt, at ejendomsformidlerens pligt til at virke med omsorg for begge parters interesser jf. Lov om omsætning af fast ejendom § 9 ikke indebærer, at formidleren skal være fuldstændig neutral. Retten lagde til grund, at sagsøgeren grundigt gennemgik købsaftalen med køberen og henviste til muligheden for at søge uvildig rådgivning.

Retten fastslog, at sagsøgerens udfærdigelse og ekspedition af skødet for køberen ikke i sig selv indebar rådgivning. Dette var i overensstemmelse med lovændringen i 1993, der gav ejendomsmæglere mulighed for at udføre skødeskrivning. Sagsøgerens delvise udeladelse af rådgiverforbeholdet i købsaftalerne forud for 9. december 1998 blev anset for uden betydning, da købere mundtligt var blevet vejledt om muligheden for advokatrådgivning.

På dette grundlag fandt retten, at det ikke var godtgjort, at sagsøgeren rådgav købere i strid med Lov om omsætning af fast ejendom.

Rettens Afgørelse

De sagsøgte blev fundet at have handlet i strid med Markedsføringsloven § 1 og § 2, stk. 1 - 3 ved deres annoncering.

Retten påbød de sagsøgte at berigtige de pågældende udsagn i Vejen Avis for at sikre genoprettelse, jf. Markedsføringsloven § 13, stk. 1, nr. 2.

De sagsøgte blev pålagt at betale en erstatning på 30.000 kr. til sagsøgeren, jf. Markedsføringsloven § 13, stk. 2, med tillæg af sædvanlig procesrente fra 25. februar 1999. De blev også pålagt at betale 24.000 kr. i sagsomkostninger.