Skattefrihed ved salg før ejerlejlighedsopdeling

Skatterådet bekræfter, at spørger kan frasælge en del af en ejendom som en selvstændig ejerlejlighed, betinget af en fremtidig opdeling i ejerlejligheder, uden at dette udløser ejendomsavancebeskatning. Ejendommen, der ejes i lige sameje, består af et fritliggende enfamiliehus (282 m²) og en mindre erhvervsbygning (49 m² detail + 50 m² kælder) på en grund på 749 m². En del af enfamiliehuset anvendes til beboelse af spørger, mens erhvervsbygningen udlejes.

Faktiske forhold og påtænkt disposition

Ejendommen er ikke opdelt i ejerlejligheder, men spørger påtænker at opdele den i to separate ejerlejligheder. Den ene enhed vil bestå af halvdelen af boligarealet i enfamiliehuset (ca. 141 m²), mens den anden enhed vil bestå af de resterende ca. 141 m² af boligarealet samt hele erhvervsbygningen. Spørger forventer at bebo den enhed, der inkluderer både bolig og erhverv. En tidligere afvisning fra kommunen vedrørende opdelingen er blevet ophævet af Planklagenævnet, hvilket bekræfter, at opdelingen kan finde sted.

Spørgers argumentation

Spørger argumenterer for, at ejendommen er omfattet af parcelhusreglen i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, da grundarealet er under 1.400 m², og ejendommen i overvejende grad tjener til beboelsesformål. Boligdelen udgør ca. 85% af det samlede areal (282 m² ud af 331 m²). Ifølge Den juridiske vejledning C.H.2.1.15.1 og SKM2015.192.SR kan et delsalg, som en opdeling i ejerlejligheder kan betragtes som, ske skattefrit, forudsat at ejendommen opfylder betingelserne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 forud for salget.

Skattestyrelsens vurdering og begrundelse

Skattestyrelsen bemærker, at det er den faktiske anvendelse af ejendommen, der er afgørende for skattefritagelse, jf. SKM2003.11.DEP. Selvom ejendommen indeholder en erhvervsdel, er denne del meget lille i forhold til boligdelen og skønnes ikke at være "væsentlig" i relation til ejendomsavancebeskatningsloven. Ejendommen fremtræder fortsat som et parcelhus, og erhvervsdelen er placeret i en særskilt, mindre bygning. Derfor vurderes ejendommen at være omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

Skattestyrelsen henviser til praksis, herunder SKM2015.192.SR, SKM2004.91.LR og SKM2002.290.LR, som fastslår, at salg af en del af en ejendom, der opfylder betingelserne for skattefrihed, kan ske skattefrit, hvis salget gennemføres inden den faktiske opdeling, men betinget af opdelingen. Hvis opdelingen derimod var gennemført før salget, ville fortjenesten ved salg af den ikke-beboede ejerlejlighed være skattepligtig, jf. Den juridiske vejledning C.H.2.1.15.1. Da salget af den påtænkte ejerlejlighed vil ske inden den fysiske opdeling, men betinget heraf, kan det ske skattefrit.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.