Beskatning af avance ved salg af ideel anpart i bofællesskab

Ejere af en landbrugsejendom på X-vej nr. Y, bestående af tre søskende, Spørger1, Spørger2 og Spørger3, der hver ejer en ideel tredjedel, ønskede Skatterådets bekræftelse på, at en eventuel avance ved afståelse af deres ideelle andele af ejendommen ikke ville blive beskattet ud over 8,33 % af ejendommens samlede avance. Dette skyldtes, at ejendommen var indrettet med fire beboelseslejligheder, hvoraf tre blev beboet af ejerne og deres familier, og den fjerde var udlejet. Spørgerne mente, at salget skulle omfattes af parcelhusreglen for anpartslejligheder. Skatterådet svarede "Nej" til spørgsmålet.

Faktiske Forhold

Ejendommen, der oprindeligt blev overtaget primo januar 1990, har gennemgået flere ændringer i ejerforhold og ombygninger. Den er en landbrugsejendom på ca. 25.500 m2.

Ejendommen er nu inddelt i fire beboelsesmål: lejlighed A (Spørger2), lejlighed B (Spørger1), lejlighed A1 (Spørger3) og lejlighed B1 (udlejet på markedsvilkår). En samejeoverenskomst, underskrevet medio august 2021, regulerer ejerskabet og giver hver ejer eksklusiv brugsret til deres specifikke lejlighed. Kommunen har ultimo februar 2023 meddelt, at de ikke er indstillet på at give landzonetilladelse til udstykning af ejendommen, da det ville stride mod landzonebestemmelsernes hovedformål.

Spørgers Argumentation

Spørgerne gjorde gældende, at ejendommen var omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og at salget af en ideel tredjedel af ejendommen skulle være skattefrit efter parcelhusreglen for anpartslejligheder i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3. De henviste til Skattestyrelsens definition af en anpartslejlighed, som kræver en tinglyst ret til en brøkdel af ejendommen og en eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed. Spørgerne mente, at alle fem betingelser for skattefrihed var opfyldt:

• Boligejendommen ejes af flere i sameje: Alle tre ejere er tinglyst som ejere af en ideel tredjedel.
• Der er flere lejligheder: Ejendommen har fire adskilte beboelsesdele.
• Ejendommens grundareal: Selvom den ideelle andel overstiger 1.400 m², har kommunen afvist udstykning, hvilket opfylder en alternativ betingelse.
• Boligkravet: Alle tre ejere og deres husstande har boet på ejendommen i over 30 år.
• Eksklusiv brugsret: En samejeoverenskomst giver hver ejer eksklusiv brugsret til deres lejlighed, og der er ikke krav om tinglysning af denne aftale.

Spørgerne henviste til SKM2009.470.ØLR og SKM2003.212.VLR samt Cirkulære 2003-05-19 nr. 37 som støtte for deres synspunkt. De fremhævede desuden, at Andelsboligforeningslovens § 13, stk. 3, tillader overdragelse af anparter mellem nært beslægtede, herunder søskende, hvilket var tilfældet i denne sag. De argumenterede for, at uoverensstemmelsen mellem ejendomsavancebeskatningsloven og andelsboligloven ikke skulle hindre skattefrihed, da alle betingelser i EBL § 8, stk. 3, var opfyldt, og andelsboligloven tillader opdeling i anparter mellem søskende.

Skattestyrelsens Indstilling

Skattestyrelsen indstillede, at spørgsmålet skulle besvares med "Nej". De anførte, at selvom en avance ved afståelse af en anpart af en fast ejendom med flere beboelseslejligheder kan være skattefri efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 3, forudsætter dette, at anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, og at betingelserne for skattefrihed er opfyldt. Skattestyrelsen påpegede, at Andelsboligforeningsloven § 1, stk. 1 finder anvendelse på ejendomme med flere end to beboelseslejligheder. Siden 1994 er der indført et generelt forbud mod etablering af nye boligfællesskaber i form af anpartslejligheder eller boliginteressentskaber med eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed i ejendomme med mere end to beboelseslejligheder. Dette forbud fremgår af Andelsboligforeningsloven § 13, stk. 1.

Den sidste lejlighed på ejendommen blev etableret i 2000, hvilket var efter forbuddet trådte i kraft. Skattestyrelsen påpegede, at de tidligere domme og cirkulærer, som spørgerne henviste til (SKM2009.470.ØLR, SKM2003.212.VLR, Cirkulære 2003-05-19 nr. 37), vedrørte situationer under et andet retsgrundlag og derfor ikke kunne anvendes som støtte for skattefrihed i nærværende sag.

Skattestyrelsen bemærkede også, at Andelsboligforeningsloven § 17 og Bekendtgørelse 2009-09-03 nr. 834 om tinglysning i tingbogen § 36 forhindrer tinglysning af dokumenter om overdragelse af anparter, hvis der til ejendomsretten er knyttet en brugsret til en lejlighed, medmindre specifikke betingelser er opfyldt. Den manglende mulighed for tinglysning er en konsekvens af forbuddet mod oprettelse af sådanne boligfællesskaber.

Endvidere afviste Skattestyrelsen, at Andelsboligforeningslovens § 13, stk. 3, som tillader overdragelse af hele en anpart mellem nært beslægtede, fandt anvendelse. Dette skyldtes, at ejerforholdene løbende havde ændret sig over årene, og betingelsen om overdragelse af hele overdragerens anpart på én gang ikke var opfyldt, da flere af ejerne fortsat havde været ejere undervejs.

Skattestyrelsen konkluderede, at da ejendommen ikke lovligt kunne opdeles med eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed efter ombygningen i 2000, kunne den ikke omfattes af Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3. En eventuel avance ved afståelse ville derfor være fuldt ud skattepligtig.

Skatterådets Afgørelse

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse og besvarede spørgsmålet med "Nej".