Merpris ved ejendomshandel anset som ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar

Sagen omhandler en skatteyder, der i 2004 investerede i et kommanditselskab (A K/S), som erhvervede en udlejningsejendom. Ejendommen blev købt af B ApS og videresolgt samme dag til A K/S med en merpris på ca. 7,5 mio. kr. B ApS var et søsterselskab til projektudbyderen, G ApS. Ved kommanditselskabets salg af ejendommen i 2017 mente Skattestyrelsen, at merprisen skulle kvalificeres som et ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar. Dette medførte en forhøjelse af skatteyderens indkomst for 2017 på grund af forøgede genvundne afskrivninger og en ændret ejendomsavance.

Skattestyrelsens afgørelse og klagerens påstand

Skattestyrelsen fandt, at merprisen på ca. 7,5 mio. kr. reelt var et vederlag til projektudbyderen for strukturering af investeringsprojektet. Da B ApS og udbyderen G ApS var koncernforbundne, skulle merprisen anses for et udbyderhonorar, som ikke kunne indgå i ejendommens anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag. Dette er i overensstemmelse med fast praksis, herunder SKM2008.967.HR og SKM2014.650.HR.

Klageren gjorde primært gældende, at Skattestyrelsens afgørelse var ugyldig på grund af forældelse. Ændringen for indkomståret 2017 var baseret på en ændret bedømmelse af afskrivningsgrundlaget fra 2004. Ifølge Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 3, kan en sådan ændring ikke foretages, hvis den beror på et skøn. Klageren mente, at Skattestyrelsens omkvalificering af merprisen var et sådant skøn over de faktiske forhold. Subsidiært anførte klageren, at merprisen var udtryk for en reel værdistigning, bl.a. som følge af indgåelse af en langvarig lejekontrakt med selvskyldnerkaution.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet gav klageren medhold i forældelsespåstanden. Nævnet fandt, at en stillingtagen til, om en del af anskaffelsessummen skulle henføres til et formidlingshonorar, beroede på et skøn. Derfor kunne den forlængede ligningsfrist i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 3, ikke anvendes, og Skattestyrelsens afgørelse blev anset for ugyldig.

Skatterådets afgørelse

Skattestyrelsen indbragte sagen for Skatterådet med påstand om, at Skatteankenævnets afgørelse var "åbenbart ulovlig" i henhold til Skatteforvaltningsloven § 2, stk. 3. Skattestyrelsen henviste til SKM2013.494.VLR, hvor det blev fastslået, at spørgsmålet om, hvorvidt et udbyderhonorar kan indgå i anskaffelsessummen, er en retlig subsumption og ikke et skøn.

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling. Rådet fandt, at Skatteankenævnets afgørelse var åbenbart ulovlig, da den var i strid med fast domstolspraksis. Spørgsmålet om kvalificering af merprisen som udbyderhonorar var ikke et skøn, men en retlig vurdering. Dermed var sagen ikke forældet.

Materielt fandt Skatterådet, at merprisen skulle anses som et udbyderhonorar. I overensstemmelse med fast praksis kan sådanne honorarer, der vedrører etablering af virksomheden, ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget for bygninger, jf. Afskrivningsloven § 14, eller i den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Skatterådet stadfæstede derfor Skattestyrelsens oprindelige forhøjelse af klagerens indkomst.