Landsskatteretten: Regulering af genvundne afskrivninger og ejendomsavance som følge af udbyderhonorar

Sagen omhandler en klagers skatteansættelse for indkomståret 2014, hvor SKAT havde foretaget en ændring af opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance. Ændringen skyldtes en regulering af interessentskabets anskaffelsessum for en erhvervsejendom, der blev købt i 2000. SKAT anså en del af købesummen som et ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar.

Klageren og ni medinteressenter købte i 2000 en andel hver i I/S [virksomhed1] med det formål at erhverve og udleje en erhvervsejendom. Ejendommen blev ifølge klageren købt for 7.600.000 kr. den 1. december 2000. Det fremgik dog, at ejendommen samme dag var blevet videresolgt til interessentskabet fra [virksomhed7] A/S, som havde købt den for 6.400.000 kr. SKAT betragtede differencen på 1.200.000 kr. som et udbyderhonorar, da der var bestemmende indflydelse og fælles ledelse mellem udbyderen ([virksomhed2] ApS) og sælgeren ([virksomhed7] A/S) via [person2] og [virksomhed8] ApS, jf. Ligningsloven § 2.

SKATs ændring for klageren var som følger:

Klageren gjorde gældende, at interessentskabet havde købt ejendommen for 7.600.000 kr., og at hvad der måtte ligge forud for dette køb, var interessentskabet uvedkommende. Klageren anførte, at de havde handlet i god tro, og at SKAT først 16 år senere påpegede en fejl i anskaffelsessummen, selvom regnskaberne var blevet gennemgået af SKAT og revisorer i årenes løb. Klageren henviste til, at de ikke var bekendt med de domme, SKAT henviste til, da købet fandt sted i 2000.

SKAT fastholdt sin afgørelse med henvisning til, at det allerede forud for 2000 var fast ligningsmæssig praksis, at udbyderhonorar ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. SKAT henviste til Højesteretsdomme som SKM2008.967.HR og SKM2014.236.HR, der fastslog, at udgifter til overordnet strukturering af et projekt ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget eller anskaffelsessummen for ejendomsavance. SKAT argumenterede desuden for, at ændringen var tilladt efter Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 3, da den vedrørte en retlig subsumption og ikke et skøn over faktiske forhold.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om ændring af klagerens skatteansættelse for indkomståret 2014.

Frist for ændring af skatteansættelse

Landsskatteretten fandt, at SKATs ændring af afskrivningsgrundlaget for ejendommen, der blev anskaffet i 2000, var berettiget efter Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 3. Bestemmelsen giver skattemyndighederne mulighed for at ændre ansættelser baseret på en ændret bedømmelse af et afskrivningsgrundlag for indkomstår uden for de almindelige frister i Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 1, medmindre ansættelsen beror på et skøn over de faktiske forhold. Retten fastslog, at SKATs afgørelse vedrørte en retlig subsumption – hvorvidt en del af anskaffelsessummen opfyldte betingelserne for at indgå i afskrivningsgrundlaget – og ikke et faktisk bevisskøn eller fordelingsskøn. Dette var i overensstemmelse med praksis, herunder SKM2013.494.VLD.

Udbyderhonorar og anskaffelsessum

Landsskatteretten var enig med SKAT i, at differencen på 1.200.000 kr. mellem sælgerens tinglyste købssum og interessentskabets tinglyste købssum måtte anses for et udbyderhonorar. Retten henviste til ejerforholdene og den fælles ledelse mellem udbyder og sælger som grundlag for denne vurdering.

Det blev fastslået, at genvundne afskrivninger ved salg af bygninger, hvorpå der er afskrevet efter Afskrivningsloven § 14, medregnes i den skattepligtige indkomst for salgsåret efter reglerne i Afskrivningsloven § 21. Afskrivningsgrundlaget omfatter den kontante anskaffelsessum med tillæg af udgifter, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, jf. Højesterets domme offentliggjort i SKM2007.773.HR og SKM2007.775.HR.

Omkostninger, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt, anses derimod ikke som en udgift, der kan henføres til selve ejendomskøbet, men som etablering af interessentskabets virksomhed, jf. SKM2008.967.HR. Denne praksis gælder tilsvarende for opgørelse af avance i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, jf. SKM2014.236.HR.

Da der ikke var fremlagt oplysninger, der konkret kunne anses for at være knyttet direkte til interessentskabets køb af ejendommen, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at anse nogen del af det beløb, som SKAT havde anset som udbyderhonorar, for en udgift, der kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget og anskaffelsessummen for ejendommen.

Retsbeskyttet forventning

Landsskatteretten fandt, at klageren ikke havde en retsbeskyttet forventning om, at afskrivningsgrundlaget ikke ville blive ændret. En sådan forventning kræver en direkte og positiv tilkendegivelse fra SKAT, som er klar og uden forbehold, hvilket ikke var godtgjort i sagen. Det forhold, at SKAT måtte have godkendt årsopgørelser, betød ikke, at SKAT havde godkendt eller taget stilling til opgørelsen af anskaffelsessummen/afskrivningsgrundlaget, da dette først skete i forbindelse med salget og opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance.