Forkøbsret på ejerlejligheder mellem forældre og børn

Ligningsrådet har truffet afgørelse om, at en skatteyder ikke kan sælge sine to ejerlejligheder til sine børn i henhold til en tidligere aftale om forkøbsret. Afgørelsen er begrundet i, at betingelserne i værdiansættelsescirkulæret ikke er opfyldt, og at der er en skærpet bevisbyrde, da der er tale om interesseforbundne parter.

Faktiske forhold

• Skatteyderen købte en ejerlejlighed i X-by i 1998 og en ejerlejlighed i Y-by i 2003.
• Ejerlejligheden i X-by udlejes til sønnen B, og ejerlejligheden i Y-by udlejes til datteren A.
• Den 1. december 2003 indgik skatteyderen en købsaftale med sine to børn, hvor A har ret til at købe lejligheden i Y-by for 1.000.000 kr., og B har ret til at købe lejligheden i X-by for 1.450.000 kr.
• Børnene ønsker nu at udnytte deres køberet.

SKATs indstilling

• SKAT bemærker, at en køberetsaftale er en forpligtelse for ejeren til at afstå ejendommen til køberettens indehaver.
• Ved køberetsaftaler mellem interesseforbundne parter er skattemyndigheden ikke bundet af aftalens indhold om overdragelsessummen.
• I sådanne situationer flyttes den skattemæssige prisfastsættelse til udnyttelsestidspunktet.
• Da der ikke er betalt vederlag for køberetten, anses det for en gave, der kan udløse gaveafgift.
• Værdiansættelsescirkulæret kan anvendes, hvis der ikke er misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kunne gøres gældende.
• Da det ikke fremgår af aftalen, hvornår køberetten tidligst kan gøres gældende, finder reglerne i værdiansættelsescirkulæret ikke anvendelse.
• Det er SKATs opfattelse, at den skærpede bevisbyrde kunne være løftet, hvis køberetsaftalerne var tinglyst.

Partsrepræsentantens bemærkninger

• Partsrepræsentanten anfører, at den tidsmæssige rækkevidde for udnyttelse af forkøbsretten alene vil være frem til ophør af uddannelsestiden.

Skatterådets afgørelse

• Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling om, at de i køberetsaftalen nævnte priser ikke kan benyttes som salgssum uden skattemæssige konsekvenser ved et eventuelt salg på nuværende tidspunkt.
• Rådet henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 3 og cirkulære nr. 185/1982.