Skat ved udkøb af andelsbolig

Andelshaverne C og D overvejer at købe deres boliger i Andelsforeningen ud som ejerboliger. Ligningsrådet har taget stilling til de skattemæssige konsekvenser heraf.

Spørgsmål

1. Har det skattemæssige konsekvenser, at en andelshaver køber sin bolig ud af andelsboligforeningen til den forholdsmæssige andel af formue og gæld?
2. Kan det accepteres, at prisen fastsættes som nævnt i spørgsmål 1?
3. Hvis prisfastsættelsen i spørgsmål 1 ikke kan accepteres, kan det så accepteres, at prisen fastsættes på grundlag af en vurdering fra en uafhængig sagkyndig?
4. Hvis spørgsmål 3 besvares bekræftende, og prisen er fastsat til en højere pris end den forholdsmæssige andel af formue og gæld, skal andelshaverne så beskattes af den formuetilvækst, der sker?

Svar fra Skatterådet

• Spørgsmål 1: Ja
• Spørgsmål 2: Se besvarelsen af spørgsmål 1
• Spørgsmål 3: Se besvarelsen af spørgsmål 1
• Spørgsmål 4: Nej

Faktiske forhold

Andelsboligforeningen består af 18 boliger i tæt lav bebyggelse, hvor C og D's boliger udgør et dobbelthus på et særskilt matrikelnummer. Andelsboligforeningen er opdelt i tre afdelinger, hvor C og D's ejendomme udgør afdeling 3. Det er hensigten, at andelshaverne køber til den forholdsmæssige værdi af foreningens formue, og at andelshaverne betaler alle udgifter i forbindelse med handelens gennemførelse. Kun afdeling 3 opløses, idet begge boliger i afdeling 3 sælges. Andelsforeningen har aldrig udøvet erhvervsmæssig aktivitet.

SKATs indstilling og begrundelse

SKAT forudsætter, at transaktionerne ikke er i strid med den boligretlige lovgivning.

• Andelsboligforeningens skattepligt: Foreningen er skattepligtig efter Selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, men da foreningen ikke har drevet erhvervsmæssig virksomhed, kan salget af ejendommen ske skattefrit for andelsforeningen.
• Beskatning af andelshaverne ved salg af andelsbeviset tilbage til foreningen: SKAT vurderer, at andelsforeningens afdeling III ikke kan anses for en selvstændig forening, og opløsningen af afdeling III kan derfor ikke opfattes som en likvidation. Der er tale om, at to andelshavere udtræder af foreningen, uden at foreningen dermed opløses. Forskellen mellem handelsværdien og den af andelshaveren overtagne del af pantegælden anses for at være betaling for afståelsen af andelsbeviset, omfattet af ligningslovens § 16 B, stk. 1. Beløbet er derfor omfattet af LL § 16 B, stk. 1, medmindre der opnås dispensation i henhold til stk. 2.
• Skattepligt i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven: Betingelserne for skattefrihed i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 4, er opfyldt, da de to beboelseslejligheder er beliggende i en ejendom med flere beboelseslejligheder ejet direkte af andelsforeningen, beboelseskravet er opfyldt, ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, og andele i andelsboligforeninger er omfattet af aktieavancebeskatningsloven.
• Forskydning af formuen mellem andelshaverne: Overdragelsen til andelshaveren skal ske til handelsværdi, jf. SKM2006.333.SR. En pris, der er opgjort som den forholdsmæssige andel af formue og restgæld, kan indebære en forskydning af værdierne mellem andelshaverne, hvis den ikke svarer til handelsværdien. Sker der en forskydning til fordel for de udtrædende andelshavere, vil de kunne beskattes af værdien i henhold til ligningslovens § 16 B, eller eventuelt som maskeret udlodning. I tilfælde, hvor der foreligger en ejendomsvurdering, kan den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes i det omfang vurderingen er retvisende som udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. SKM2006.333.SR. Hvis vurderingen ikke er retvisende, kan prisen fastsættes af en uafhængig sagkyndig.

SKAT opfatter spørgsmål 4 derhen, at der ønskes svar på, om der er grundlag for beskatning af de andelshavere, der bliver tilbage i foreningen, såfremt handelsværdien er et højere beløb end den forholdsmæssige andel af formue (andelsværdi) og gæld. SKAT bemærker, at en overdragelse af ejendommen til handelsværdien ikke indebærer formueforskydninger til fordel for hverken foreningen, de blivende eller de udtrædende andelshavere. I øvrigt vil et eventuelt beløb svarende til forskellen mellem handelsværdien og (en lavere) overtagen prioritetsgæld, tilfalde andelsforeningen som sælger, og ikke de enkelte andelshavere. Også af denne grund er der ikke grundlag for beskatning af de tilbageværende andelshavere.