Værdistigning kan ikke tillægges afskrivningsgrundlag

Ligningsrådet har truffet afgørelse om, hvorvidt en værdistigning på en ejendom, der anvendes som plejehjem, kan tillægges det skattemæssige afskrivningsgrundlag for kommanditisterne i et kommanditselskab. Spørgsmålet omhandler en ejendom beliggende i Storbritannien, hvor B A/S har udbudt et projekt, A K/S, til en række investorer. A K/S købte ejendommen i december 2005, og prospektet blev offentliggjort i august 2006. Det ønskes afklaret, om en værdistigning på GBP 157.567 i perioden kan tillægges afskrivningsgrundlaget. Ligningsrådet svarede nej til dette.

Faktiske forhold

• B A/S udbyder opsparingsprojekter i ejendomme, herunder i Storbritannien.
• Ejendommen anvendes som plejehjem og er udlejet til C Homes Ltd.
• A K/S købte ejendommen i december 2005 for GBP 8.940.000.
• Et prospekt blev offentliggjort i august 2006.
• Ifølge en valuarrapport steg ejendommens værdi med ca. 9 pct. frem til december 2006.
• Købsprisen ved investorernes overtagelse af kommanditanparterne var opgjort til GBP 10.617.368, inklusiv handelsomkostninger.

Argumenter for at tillægge værdistigningen afskrivningsgrundlaget

• Advokaten argumenterede for, at værdistigningen på GBP 157.567 direkte kan henføres til ejendommens værdi.
• Kommanditisterne køber ejendommen af B A/S for den oprindelige købesum plus værdistigningen.
• Værdistigningen er dokumenteret ved en valuarrapport.
• Udbyderhonorarerne er beregnet separat og tillægges ikke afskrivningsgrundlaget.
• Der er afskrivningsret på bygninger, der anvendes til døgninstitutioner og bygninger omfattet af lov om social service, jf. Afskrivningsloven § 14, stk. 2, nr. 4.
• Det forhold, at bygningen er beliggende i udlandet, har ingen betydning, jf. SKM2006.495.SR.

SKATs begrundelse for ikke at tillægge værdistigningen afskrivningsgrundlaget

• SKAT henviste til SKM2003.350.LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at forskellen mellem udbyderens købspris og investorernes anskaffelsessum er udbyderens honorar.
• Hele beløbet på GBP 268.200, der benævnes "salgs- og prospekthonorar", anses for betaling til udbyder for tilrettelæggelse af projektet.
• Der er tale om en etableringsudgift, der ikke kan medregnes i afskrivningsgrundlaget.

Ligningsrådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling og begrundelse, og svarede nej til spørgsmålet. Det betyder, at værdistigningen på ejendommen i perioden fra december 2005 til august 2006 ikke kan tillægges det skattemæssige afskrivningsgrundlag for kommanditisterne i A K/S.